Riesige Gewinne aus Leerverkäufen – Fantastisches Tool zur Vorab-Zwangsvollstreckung für versierte Investoren

Immobilienmakler in Louisville, Investoren und Schuldner, die mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert sind, fragen mich von Zeit zu Zeit, wie Leerverkäufe funktionieren. Betrachten Sie dies als Grundierung.

Ich habe kürzlich den Verkauf eines Hauses für 85.000 Dollar an einen Investor vermittelt. Das Haus wurde auf 120.000 US-Dollar geschätzt, was dem Investor ein erhebliches sofortiges Eigenkapital verschaffte. Der Kreditgeber nahm einen Verlust von 60.000 Dollar hin. Der Eigentümer/Verkäufer war gezwungen, sein Haus zu verkaufen, wofür er keinen roten Cent erhielt, und musste in die Miete einziehen. Wie kommt es, dass alle Parteien zufrieden vom Abschlusstisch gingen?!

Am Anfang…

Wenn ein Hausbesitzer seinem Kreditgeber mehr schuldet, als er geliehen hat, steht er bei seiner Hypothek auf dem Kopf. Dies kann auf vielerlei Weise geschehen, der Hauptdarsteller tritt auf, wenn er einfach die Hypothekenzahlungen einstellt, oft weil er sich in ernsthaften finanziellen Schwierigkeiten befindet. Wenn seine Hypothekenzahlung 1.000 US-Dollar pro Monat beträgt und er aufhört oder zeitweise zahlt, können die Geldstrafen, Zinsen und das Prinzip ziemlich schnell in die Höhe getrieben werden. Und wenn der Eigentümer die Hypothek nicht bezahlen kann, ist es wahrscheinlich, dass er die notwendigen Reparaturen an seinem Haus nicht durchführen konnte. Diese Situation wird fast immer von Niedergeschlagenheit begleitet, die wiederum zur Vernachlässigung des Hauses führt.

Rühren Sie sich in die Mischung von Konkurs und vielleicht Scheidung ein, und Sie werden verstehen, dass es nicht verwunderlich ist, dass die Häuser dieser Eigentümer / Schuldner oft ernsthaft verfallen sind. Dieses undichte Dach ist wahrscheinlich das letzte Problem des Besitzers.

Das F-Wort

Zwangsvollstreckung. Es ist keine glückliche Aussicht für den Kreditgeber oder den Kreditnehmer. Kreditgeber haben unterschiedliche Toleranzen für verspätete Zahlungen. Wenn der Schuldner jedoch den vierten Monat in Folge zu spät kommt, beginnt die überwiegende Mehrheit der Kreditgeber mit einem Zwangsvollstreckungsverfahren. In Kentucky dauert die Zwangsversteigerung des Hauses durch öffentliche Versteigerung im Allgemeinen zwischen 6 Monaten und einem Jahr ab dem Zeitpunkt, an dem die Zwangsversteigerungsverfahren begonnen haben. Es kann länger dauern – ich habe gesehen, wie ein gerissener Schuldner das Zwangsvollstreckungsverfahren über 20 Monate lang in die Länge gezogen hat! Ihre Hypothekenzahlung betrug 1.300 Dollar im Monat. Nach 20 Monaten wurde daraus eine erhebliche Schuld, die durch Verzugsgebühren, Zinsen, Anwaltskosten und die potenziellen Kosten für den Verkauf der Immobilie bei einer öffentlichen Zwangsversteigerung verschlimmert wurde. Ganz zu schweigen von der fortwährenden Verschlechterung der Immobilie. Als sie auszog, hatte die Bank über 80.000 Dollar abgeschrieben.

Widersprüchliche Interessen des Kreditgebers und des Kreditnehmers

Der Kapitalismus ist ein wunderbar erfundenes System. Es gibt nicht nur den Machtbaronen ein mächtiges Waffenarsenal, mit dem sie kämpfen können, sondern auch den Armen und Mittellosen. Obwohl das Schlachtfeld bei weitem nicht ausgeglichen ist, kann ein zweistelliger Zins, der einem mittellosen Schuldner zu tief in den Rachen getrieben wird, seine "nukleare" Vergeltungsoption – den Konkurs nach Kapitel 7 – herbeiführen. Und so verstricken sich diese beiden, symbiotisch ineinander verschlungen, in einen eleganten Tanz, der zwischen Dividende und Katastrophe, Profit und Armut schwankt. Ein schwerer Fehltritt und die Band hört auf zu spielen.

So haben Kreditgeber aus jahrelanger bitterer Erfahrung gelernt, dass es oft besser (billiger) ist, zu versuchen, die Mitarbeit des Eigentümers zu gewinnen und ihn dazu zu bringen, sein Haus freiwillig zu verkaufen und zu räumen, anstatt ihn im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu vertreiben. Kreditgeber wissen auch, dass die Chance, das ihnen vom Schuldner geschuldete Geld jemals wiederzuerlangen, gering ist. Aber viele Schuldner entscheiden sich dafür, nicht zu verkaufen, weil sie, wenn sie merken, dass sie ihre Zahlungen nie nachholen können, oft ein weiteres "Ah Ha!" Einsichtsblitz: Wenn sie ihre Hypothek nicht mehr bezahlen und nur darauf warten, dass die Zwangsvollstreckungsaxt fällt (oder noch besser, sich auf einen Hut voller Tricks einlassen, um diese Axt in Schach zu halten), können sie mindestens 6 Monate "mietfrei" leben . Der Schuldner wird nun also vom Kreditnehmer zum Hausbesetzer, da er der Meinung ist, dass es in seinem besten Interesse ist, die Zwangsvollstreckung so lange wie möglich zu verhindern. Und wenn das Haus, die "Sicherheit" des Kreditgebers, zwischenzeitlich auseinanderfallen sollte, soll es so sein.

Die Lösung

Der Kreditgeber ist in der Lage, dem Kreditnehmer ein sehr wichtiges Zugeständnis für seine Zusammenarbeit zu machen: die gesamte Schuld abzuschreiben, wenn der Kreditnehmer einen Käufer findet, der das Haus zu einem für den Kreditgeber akzeptablen Preis und zu akzeptablen Bedingungen innerhalb der vom Kreditgeber festgelegten Frist kauft Darlehensgeber. Dies ist die Essenz eines Leerverkaufs. Kreditgeber legen ihre eigenen Richtlinien für das, was sie akzeptieren, fest. Sie mögen sagen, dass sie einen fairen Marktpreis erzielen müssen, sind aber tatsächlich oft bereit, für viel weniger zu verkaufen. Sie wollen dieses Haus nicht zufällig auf einer Auktion verkaufen und riskieren, einen sehr niedrigen Preis zu erhalten. Oder noch schlimmer, Sie erhalten ein so niedriges Gebot, dass die Immobilie ihren Mindestpreis nicht erfüllt und sie schließlich Eigentümer der Immobilie sind. In diesem Fall wird die Immobilie von der REO-Abteilung (Immobilienbesitz) des Kreditgebers verwaltet, die die Immobilie dann bei einem Makler inseriert. Und der Kreislauf beginnt von neuem……

Der Kreditgeber sagte zunächst, das Willows-Haus sei 120.000 US-Dollar wert und wollte es zu etwa diesem Preis verkaufen. Die Zahl von 120.000 US-Dollar bekam es von jemandem, den es mit einem BPO beauftragt hatte. BPO ist die Abkürzung für "Broker's Price Opinion". Sie ähnelt einer CMA (Comparative Market Analysis) und dient dem gleichen Zweck: einen fairen Marktwert für eine Immobilie zu ermitteln. Die meisten werden als "Drive-by" gemacht, was bedeutet, dass der "Fahrer" (normalerweise ein Makler, vielleicht ein Gutachter) außerhalb des Grundstücks vorbeifährt, ein bis drei Fotos macht und geht. Anschließend füllt er das BPO-Formular des Kreditgebers online aus und schickt es mit dem Bild per E-Mail. Manchmal wird ein "internes" angefordert, in diesem Fall geht der Makler in die Immobilie, macht ca. 3 interne und 3 externe Fotos und sendet diese mit dem ausgefüllten BPO-Formular an den Kreditgeber weiter.

Als der Schuldner erkannt hatte, dass er sein Haus in The Willows nicht retten konnte, kontaktierte er mich, um zu sehen, ob ich helfen könnte. Er wollte keine Zwangsvollstreckung seiner Kreditauskunft, die ihn drei Jahre lang daran gehindert hätte, eine konventionelle Hypothek aufzunehmen. Selbst bei einer Insolvenz nach Chapter 7 beträgt die Wartezeit nur 2 Jahre ab Entlassung. Er wollte auch, dass seine Schulden erlassen werden. Ich war in der Lage, beide Ziele zu erreichen und ihm ungefähr sechzigtausend Dollar zu sparen.

Der Leerverkaufsprozess

Als Immobilienmakler habe ich meinem Kunden zunächst alle seine theoretischen Optionen erklärt, einschließlich der Zwangsvollstreckungsurkunde, der Neuverhandlung von Darlehen und anderen. Er entschied sich für Leerverkäufe. Ich listete das Anwesen von The Willows auf und ließ mich von ihm eine Vollmacht unterzeichnen, den Kreditgeber zu kontaktieren, um zu sehen, ob er einem Leerverkauf zustimmen würde. Denken Sie daran, wenn ich die Immobilie inseriere, ist der Eigentümer/Schuldner mein Kunde (nicht Kunde). Das bedeutet, dass ich immer in seinem besten Interesse handeln muss. Der Kreditgeber ist nicht mein Kunde und ich schulde ihm keine solche Verpflichtung. Bei einem normalen Verkauf haben Verkäufer und Käufer sehr unterschiedliche Interessen: Der Verkäufer möchte zum höchstmöglichen Preis verkaufen und der Käufer möchte zum niedrigsten Preis kaufen. Bei einem Leerverkauf gibt es keinen solchen Streit zwischen den Parteien: Der Verkäufer möchte zu jedem Preis verkaufen, den der Kreditgeber akzeptiert, und stimmt im Allgemeinen jedem angebotenen Preis zu, der von der Annahme des Kreditgebers abhängig ist. Bei einem Leerverkauf übernimmt der Kreditgeber also den Mantel des "Verkäufers" gegenüber dem Käufer und diese sind wirklich die Parteien, die den Vertrag aushandeln. Machen Sie sich jetzt ein Bild davon: Als Listing Agent in einem Leerverkauf bin ich oft in der eigentümlichen Position, aktiv zu versuchen, den Verkauf zu einem für den Käufer akzeptablen niedrigsten Preis zu verhandeln! (Aber immer mit dem Vorbehalt, dass dies im besten Interesse des Verkäufers ist und den Verkauf nicht gefährdet). Diese Anomalie hat viele Auswirkungen auf die Art und Weise, wie ich diese Transaktionen durchführe und verhandele.

Preis, Bedingungen und Zeitpunkt

Preis: Also, wie viel wird der Kreditgeber von diesem Preis abschneiden? Ich habe im Allgemeinen festgestellt, dass die Kreditgeber, je näher der Tag der Auktion rückt, formbarer werden. Ziemlich ineffizient, weil sie so viel Zeit und Geld verlieren. Ich lieferte dem Kreditgeber von The Willows objektives Material, aus dem hervorging, dass die Drive-by-BPO in Anbetracht des Zustands des Hauses ungenau war. Der Kreditgeber ließ dann ein internes BPO durchführen. Das war der Schlüssel zum Abschluss dieses speziellen Deals. Ich habe auch eigene Fotos und Kompositionen verschickt. Teilweise habe ich den Kreditgebern weit über 100 Fotos geschickt. Bilder sagen mehr als Worte, und es ist entscheidend, dass der Kreditgeber die Form der Immobilie versteht, wenn die Immobilie beschädigt ist. Denken Sie daran – der BPO-Makler kann bis zu 50 BPOs pro Woche durchführen – er könnte sich um diesen einen Deal weniger kümmern. Aber als Listing Agent muss ich den Kreditgeber über alle Angelegenheiten auf dem Laufenden halten, die mit den besten Interessen meines Kunden übereinstimmen. Der zweite Willows BPO kam auf 100.000 US-Dollar zurück, und der Kreditgeber versuchte zunächst, diese Zahl zu erhalten. Letztendlich, da die Zwangsvollstreckung am nächsten Tag stattfinden soll, wurde dieser Betrag auf 80% der 100.000 US-Dollar plus 5.000 US-Dollar reduziert, um nicht hypothekenbezogene Pfandrechte abzubezahlen. Um 16.50 Uhr stimmte der Kreditgeber zu, den für den nächsten Morgen um 11.00 Uhr geplanten Zwangsvollstreckungsverkauf zu stoppen.

Aber hey, es ist nicht vorbei, bis die dicke Dame singt! Da der Verlust bei diesem Darlehen 60.000 Dollar betrug und der Kreditgeber nur befugt war, bis zu 30.000 Dollar zu begleichen, mussten wir auf das letzte Wort der Hypothekenversicherungsgesellschaft warten, die wir schließlich erhielten, jedoch nicht ohne viele Stunden zusätzlicher Arbeit.

Wie Sie sehen, wurde der Preis der Willows-Immobilie vom Kreditgeber unter Berücksichtigung des Endergebnisses bestimmt – wie viel Netto er erhalten würde. Und um diese Nummer zu erhalten, verlangen alle Kreditgeber im Leerverkauf ein "Fake HUD-1" oder ein "Net Sheet", das gleichzeitig mit dem Angebot eingereicht wird. Bei einer normalen Immobilientransaktion wird das HUD-1 am Ende der Transaktion erstellt, nachdem eine Einigung erzielt wurde. – Bei einem Leerverkauf erfolgt die Titelsuche sofort nach Listung, noch bevor es ein Angebot gibt, damit die Zahlen bei Bedarf sofort auf den Nettobogen aufgebracht werden können.

Bedingungen: Die gebräuchlichsten Begriffe, die diese Geschäfte unterscheiden, sind, dass der Kreditgeber oft Begriffe wie "verkauft wie besehen" und "Nachweis der Finanzierung oder der erforderlichen Mittel mit Angebot" verlangt von jeglicher Haftung für Schulden freizustellen. Nichts davon ist in Stein gemeißelt, und ich habe Reparaturen und andere Zugeständnisse von Kreditgebern ausgehandelt. Jeder Fall ist einzigartig. Papier erleidet jede Demütigung – schreiben Sie das Angebot!

Zeitliche Koordinierung: Die Abteilungen REO, Foreclosure und Konkurs scheinen oft unterbesetzt und überfordert zu sein, also erwarten Sie keine sofortigen Antworten. Manche werden Wochen brauchen, um zu antworten. Stellen Sie sicher, dass Käufer und Verkäufer dies verstehen. Aber sobald ein Geschäft abgeschlossen ist, erwartet der Kreditgeber oft einen unangemessen schnellen Abschluss und wird versuchen, Sie mit Tageszinsen für den Abschluss nach einem bestimmten Datum zu bestrafen. Dies alles geht auf die Nettoblattberechnungen zurück; weil Sie dem Kreditgeber mitgeteilt haben, wie viel er bis zu einem bestimmten Datum erhalten wird, versucht er dann, die Linie zu diesem Datum zu halten, obwohl er im Allgemeinen sehr langsam reagiert. Der Willows-Kreditgeber gab uns nur 2 Tage Zeit, um zu schließen, nachdem er nicht auf mehrere Kontakte geantwortet hatte! Zum Glück haben wir uns gut vorbereitet, aber es war sehr knapp.

Schlussbemerkung

Die steuerlichen Folgen von Leerverkäufen sind nicht Gegenstand dieses Artikels. Wenn Sie Informationen zum Umgang mit konkurrierenden Angeboten, einer doppelten beschränkten Vertretung in diesem Umfeld oder eine Kopie des von mir verwendeten Netsheets benötigen, können Sie sich an mich wenden.

Aktualisieren

Hier ist eine neue Wendung. Vor ein paar Wochen habe ich einem Kreditgeber ein Angebot in Höhe von 235.000 US-Dollar für einen Leerverkauf vorgelegt (der Verkäufer schuldet etwa 275.000 US-Dollar), das der Kreditgeber schließlich akzeptierte. Der Kreditgeber hat jedoch in seinem Annahmeschreiben ganz unten auf dem Blatt erklärt, dass er seinen Regressanspruch gegenüber dem Verkäufer/Kreditnehmer (meinem Mandant) behält! Und dies trotz scheinbar gegensätzlicher Sprache im Hauptteil des Briefes. Ich erklärte dem Kreditgeber, dass der EINZIGE Grund, warum mein Mandant dem Leerverkauf zugestimmt hatte (und den Kreditgeber nicht im Konkursverfahren herumschubsen wollte), darin bestand, dass er bei Abschluss eine vollständige Haftungsfreistellung erwartete. Nach etwa Wochen des Gerangels, der Anwälte usw. sah der Kreditgeber "das Licht" und stimmte der Freilassung zu.

CMA

Obwohl die bereitgestellten Informationen als zuverlässig angesehen werden, sind sie weder vollständig noch zugesichert korrekt. Wenden Sie sich immer an Ihren Makler oder Anwalt.

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