Immobilienkauf in Nicaragua

Der erste Schritt zum Immobilienkauf in Nicaragua besteht darin, alles zu vergessen, was Sie über den Prozess zu Hause wissen … egal wo sich Ihr Zuhause befindet.

Lassen Sie mich gleich zu Beginn eines klarstellen. Es gibt unglaubliche Schnäppchen beim Immobilienkauf in Nicaragua. Tatsächlich gibt es keinen anderen Markt in Amerika, auf dem es angemessen ist, auf einer Kapitalrendite von 40 % oder besser zu bestehen. Es gibt jedoch nur wenige Ähnlichkeiten zwischen den Regeln und Vorschriften für die Immobilienwirtschaft in Nordamerika oder Europa und Nicaragua. Wegen dieser fehlenden Gemeinsamkeiten geraten ausländische Investoren oft in Schwierigkeiten. Es gibt eine vorgefasste Meinung von Ausländern, dass die Immobilienbranche in Nicaragua genauso sorgfältig reguliert wird wie anderswo, und es ist diese falsche Annahme, die ausländische Investoren betrügen lässt. Die einzige universelle Regel für Immobilieninvestitionen, die in Nicaragua genauso gilt wie sonst, ist Caveat emptor, Käufer aufgepasst.

Immobilienmakler

Grundsätzlich gibt es in Nicaragua keine Immobilienvermittlung, für die ein Kanadier, Amerikaner oder Europäer den Begriff vermuten würde. Es gibt Immobilienmaklerbüros. Einige haben sogar bekannte Franchise-Namen, aber hier endet die Ähnlichkeit.

Es gibt weder eine vorgeschriebene, formelle Ausbildung von Immobilienverkäufern noch spezifische Lizenzanforderungen. Jeder kann "Makler" werden, indem er für eine Händlerlizenz bezahlt oder ein nicaraguanisches Unternehmen gründet. Ich behaupte nicht, dass dies bedeutet, dass "alle" Immobilienverkäufer inkompetent oder ungeschult sind … viele sind es. Tatsächlich gibt es eine Reihe von Immobilienmaklern im Ruhestand, die nach Nicaragua umgezogen sind und erfolgreiche, aufrechte Geschäfte führen. Es gibt jedoch noch viel mehr, die überhaupt nicht kompetent sind und auf der Rasierklinge zwischen ehrlichem Geschäft und offenem Betrug agieren. Caveat Entleerer wieder!

Es gibt keine Bezirks- oder Bundesaufsichtsbehörden, die die Immobilienbranche regeln. Der Verkauf von Immobilien ist nicht stärker reguliert als ein Fahrzeugverkauf, der von einem Straßenhändler getätigt wird. Offene Kriminalität wird von den Behörden nicht ignoriert, aber eine Inhaftierung des Täters wird wahrscheinlich nicht zur Wiedererlangung des verlorenen Geldes führen. Die Rache sollte einem geschröpften Käufer jedoch ein besseres Gefühl geben. Nicaraguanische Gefängnisse existieren, um Kriminelle zu bestrafen, nicht um sie zu rehabilitieren, und sie sind die Hölle auf Erden. Leider werden die meisten Probleme, die bei einer Immobilientransaktion auftreten können, von den Strafverfolgungsbehörden als Zivilsachen betrachtet und müssen als solche behandelt werden. Kurz gesagt, jedes Geld, von dem Sie glauben, dass es Ihnen betrogen wurde, betrachten Sie es als verloren. Selbst mit einem Urteil zu Gunsten des Klägers kommt es selten vor, dass das in einem Urteil geschuldete Geld eingezogen wird. Also noch einmal, Vorbehalt Emptor.

Ein gravierendes Manko auf dem Immobilienmarkt in Nicaragua ist, dass es nichts Vergleichbares zu einem Multi Listing Service (MLS) gibt. Das Fehlen jeglicher Form von MLS bedeutet, dass es weder ein zentrales Verzeichnis der zum Verkauf stehenden Immobilien noch Informationen darüber gibt, wofür eine Immobilie verkauft wurde. Das Ergebnis ist, dass es sehr schwierig ist, den Wert eines Hauses oder Geschäftshauses in einem bestimmten Quartier zu bestimmen, da es keine vergleichbaren Immobilientransaktionen gibt, an denen man sich orientieren könnte. Gutachter stützen ihre Schätzungen hauptsächlich auf die Wiederbeschaffungskosten, und was sie sonst noch liefern, ist reine Vermutung. Ironischerweise verlangen Banken Gutachten, die von lizenzierten nicaraguanischen Gutachtern erstellt werden, wenn Hypothekenfinanzierung beantragt wird.

In Nicaragua gibt es keine Auflistung, die dem entspricht, was die meisten Ausländer unter diesem Begriff verstehen würden. Immobilienkäufer hören einen Makler sagen, dass er oder sie ein Angebot hat, aber es ist üblich, zwei oder mehr Immobilienschilder auf einer einzigen Immobilie zu sehen. Ebenso kann dieselbe Immobilie auf mehreren Websites von Immobilienunternehmen erscheinen und von zahlreichen verschiedenen Personen online beworben werden. Noch verwirrender ist, dass die angegebenen Preise für dasselbe Haus manchmal um Zehntausende von Dollar variieren können. Nicaraguaner, die ihre Häuser verkaufen, schließen sich selten mit einer Partei ab, die ihr Land, Haus oder Geschäftsgebäude verkaufen möchte. Wenn Sie etwas verkaufen möchten, gilt: Je mehr Leute versuchen, es zu verkaufen, desto besser. Und von mehr Menschen, die Makler sein können, der Eigentümer selbst, seine Familie und Freunde, ein Nachbar oder ein Pferdekutschenfahrer. Für einen Ausländer, der nach einem Alters- oder Ferienheim sucht, erscheint dies chaotisch, für Nicaraguaner ist es jedoch durchaus sinnvoll. Ohne einen MLS-Service, der es zahlreichen Maklern ermöglicht, potenziellen Käufern eine denkmalgeschützte Immobilie zu zeigen, scheint es der beste Weg zu sein, alle versuchen zu lassen, eine Immobilie zu verkaufen.

Ein weiteres Missverständnis ausländischer Käufer beim Immobilienkauf in Nicaragua ist, dass der Verkäufer den Immobilienmakler bezahlt. Dies ist manchmal der Fall, aber selbst wenn dies der Fall ist, kann der Käufer aufgefordert werden, die Provision zu zahlen. Ja, das ist in Nicaragua legal. Tatsächlich könnten Verkäufer und Käufer nicht nur eine Provision zahlen, sondern der Immobilienmakler hat möglicherweise einen Betrag zu dem hinzugefügt, was der Verkäufer tatsächlich in seiner Hand haben möchte. Auch dies ist legal. Das schlimmste Szenario ist, dass der Verkäufer 50.000 US-Dollar für sein Zuhause haben möchte. Der Verkäufer bietet jedem, der das Haus verkauft, 1000 US-Dollar oder einen Prozentsatz an. Der Immobilienmakler bietet das Haus für 59.900 US-Dollar an, was Verhandlungsspielraum lässt. Ein Käufer begleicht sich mit 55.000 US-Dollar, aber er wird informiert, dass in Nicaraguan der Käufer die Provision zahlt. Nicht wirklich die Wahrheit, aber häufig genug, dass die Leute denken, es sei eine Regel. Die geforderte Provision kann bis zu 10 % betragen oder eine Pauschale sein. Sobald alles gesagt und getan ist und der Käufer zustimmt, die Immobilie für 55.000 US-Dollar zu kaufen. In einem solchen Fall besteht der „Agent“ auf einer nicht erstattungsfähigen Anzahlung von 5000 US-Dollar. Bei Abschluss erhält der Verkäufer die von ihm gewünschten 50.000 US-Dollar und der Verkäufer trägt den Rest ein.

Ich kenne einen Käufer, der einem 'Makler' 65.000 US-Dollar überreichte, um eine 3 Hektar große Farm mit einem kleinen Haus auf dem Grundstück zu kaufen. Der „Makler“ ging dann zum Eigentümer des Grundstücks und zahlte ihm 20.000 US-Dollar, um das Land zu kaufen. Es kommt noch schlimmer … der "Makler" hat sich nie die Mühe gemacht, die Eigentumsübertragung vorzunehmen, bis der Käufer entdeckte, dass er nicht der Eigentümer war, als er versuchte, längst überfällige Steuern zu zahlen. Am Ende wurde das Grundstück von einem Entwickler für wenig mehr als die ursprünglichen 65.000 US-Dollar gekauft, aber 8 Jahre später aufgewertet. In einem anderen Fall kaufen die Europäer ein Eigenheim und haben 85.000 US-Dollar zu viel bezahlt. Aufgrund der ihnen bekannten europäischen Immobilienwerte wurde natürlich davon ausgegangen, dass sie ein Schnäppchen machen. Der „Makler“ steckte die 85.000 US-Dollar ein und berechnete auch eine Provision für den Kauf. Wieder völlig legal in Nicaragua … also Vorbehalte Emptor.

Der Weg, um durch das zu navigieren, was Ausländer als Marktchaos betrachten, besteht darin, einen sachkundigen Immobilienberater zu beauftragen, um eine gewünschte Immobilie zu finden, den Preis und die Bedingungen auszuhandeln, die erforderliche Due Diligence durchzuführen, den Titel und die Umfrage zu validieren und so weiter. Dies ist ein gebührenpflichtiger Service, aber weitaus weniger teuer als eine prozentuale Verkaufsprovision und weitaus weniger als ein kostspieliger Fehler. Ein solcher Service ist Nica Investments, eine Immobilienberatung, die ausländische Investoren beim Kauf von Immobilien oder Unternehmen in Nicaragua unterstützt.

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