Heidelberger Weihnachtskarten: Frohe Festgrüße aus der Universitätsstadt

Die Stadt Heidelberg wird von ihren Bewohnern genauso heiß und innig verehrt wie von ihren Besuchern. Es leben rund 160.000 Menschen in dem historischen Ort am Neckar. Laut dem statistischen Jahrbuch von Heidelberg kamen im Jahr 2017 circa 746.00 Urlauber hierher. Wessen Herz die gotische Heiliggeistkirche oder die Ruinen des einstigen Schlosses verzaubert hat, der wird sich über weihnachtliche Grüße aus Heidelberg besonders freuen. Wegen der weitverbreiteten Leidenschaft für die Universitätsstadt greifen jetzt sogar große Kartendruckereien einen Trend auf.

Wer freut sich über einen heidelberger Weihnachtsgruß?

Es gibt verschiedene Zielgruppen, für die ein weihnachtlicher Gruß aus Heidelberg interessant ist. Viele ortsansässige Unternehmen setzen beispielsweise auf Karten mit den Sehenswürdigkeiten oder der Skyline der Stadt. Dadurch präsentieren sie nicht nur ihren Standort, sondern auch die Verbundenheit mit der Region.

Kunden und Geschäftspartner können durch die heidelberger Weihnachtskarte eine gute Verknüpfung herstellen. Sie sehen, wo der Absender arbeitet und lebt. Ein persönlicher Bezug kann eine Geschäftsbeziehung stärken. Damit sich der Zusammenhang zwischen der Stadt und dem Unternehmen noch besser einprägt, wird das Logo idealerweise auf die Karte gedruckt.

Am einfachsten funktioniert die Individualisierung von Weihnachtskarten aus Heidelberg aktuell bei meine-kartenmanufaktur.de. Das Unternehmen bietet drei verschiedene Karten-Designs mit dem Motiv der Stadt an. Jedes einzelne lässt sich durch eigene Bilder, Schriftzüge und Elemente ergänzen. So werden die Layouts “Weihnachten in Heidelberg“, “Weihnachten in Heidelberg 2” und “Weihnachten in Heidelberg 3” auch problemlos mit einem Firmenlogo verziert.

Aber nicht nur in der Business-Welt sorgt die Papeterie für Staunen, sondern auch im privaten Umfeld. Wer Freunde oder Familienangehörige hat, die sich als wahre Heidelbergfans herausstellen, der macht ihnen mit einem entsprechend gestalteten Weihnachtsgruß sicherlich eine große Freude. Auch Menschen, die im vergangenen Jahr die Universitätsstadt besucht haben, empfinden es bestimmt als sehr aufmerksam, wenn sie zu Weihnachten eine schöne Erinnerung an die Reise erhalten.

Rund 39.000 Studenten büffeln in Heidelberg für ihre Karriere. Sie können ihren Eltern und anderen Familienangehörigen einen Weihnachtsgruß mit dem Motiv der alten Brücke oder der imposanten Universitätsbibliothek senden.

Selbstverständlich freuen sich auch die Heidelberger selbst über Weihnachtspost aus der Heimatstadt. Wer für seinen Nachbarn oder Freude eine Karte mit den Sehenswürdigkeiten wählt, der macht sich vorab besser einige Gedanken. Gibt es vielleicht einen bestimmten Platz oder ein spezielles Bauwerk, mit dem der Empfänger besondere Erinnerungen verknüpft. Je größer der Bezug einer Karte zum Beschenkten ist, desto mehr Rührung wird sie verursachen. Wenn ein Mann seiner Ehefrau eine Heidelberg-Karte mit dem Ort der Trauung oder Verlobung zu Weihnachten überreicht, dann ist die Begeisterung bestimmt riesig.

Welche Motive zieren die Weihnachtskarten aus Heidelberg?

Die bezaubernde Stadt Heidelberg ist nicht umsonst ein Besuchermagnet. Es gibt unzählige paradiesische Fleckchen, die eines Postkartenmotivs würdig sind. Besonders zu erwähnen sind die Alte Brücke und das Heidelberger Schloss, welches über der Altstadt thront. Auch der malerische Kornmarkt ist eine Fotosession wert. Wegen der traumhaften Aussicht ist ein Spaziergang auf dem Philosophenweg empfehlenswert. Dort kann der Panoramablick auf die Stadt, den Fluss und die Berge mit der Kamera eingefangen werden.

Selbstverständlich dürfen die weihnachtlichen Grüße auch ganz andere Motive der Stadt zieren. Die Fassade des Stamm-Cafés eignet sich genauso gut wie Lieblingsparkbank.

Wer seine eigenen heidelberger Weihnachtskarten gestaltet, der sollte darauf achten, dass die Motive klar erkennbar sind. Der Empfänger weiß am besten sofort, worum es sich bei den Gegenständen oder Gebäuden auf den Bildern handelt.

Es gibt auch einige typische Spezialitäten der Universitätsstadt, die sich hervorragend als Kartenmotiv machen. Eine äußerst beliebte Köstlichkeit sind die Kurfürstenkugeln, die es in der Konditorei Gundel zu kaufen gibt. Sie stellen nicht nur ein prima Weihnachtsgeschenk dar, sondern lassen sich zudem für die Karten ablichten. Wer die Kugeln lediglich per Foto bekommt, der hat einen entscheidenden Vorteil. Seine schlanke Linie wird von der Nougatcreme gewiss nicht in Mitleidenschaft gezogen. Eine weitere Spezialität von Heidelberg sind die sogenannten Studentenküsse der Chocolaterie Knösel. Sie dürfen ebenfalls sowohl als Kartenbild als auch Gaumenfreude zu Weihnachten verschenkt werden.

Was wird in die Weihnachtspost aus Heidelberg geschrieben?

Wer sich gezielt für eine Weihnachtskarte mit einem Motiv aus Heidelberg entscheidet, der sollte seine Beweggründe auch im Text erklären. Warum wurde ein bestimmtes Foto gewählt? Welche Erinnerungen sind damit verbunden. Der Beschenkte freut sich bestimmt über eine kleine Anekdote.

Zusätzlich müssen natürlich ich die weihnachtlichen Grüße eine Erwähnung finden. Die meisten Menschen wünschen ein besinnliches Fest oder frohe Weihnachtstage. Viele Absender nutzen direkt die Chance und wünschen ein frohes neues Jahr. Der Heilige Abend und der Jahreswechsel liegen schließlich nur eine Woche auseinander.

Welche berühmten Heidelberger liefern einen passenden Spruch?

Seit der Gründung der Stadt im Jahr 1196 haben unzählige berühmte Persönlichkeiten in Heidelberg gelebt, das Licht der Welt erblickt oder Urlaub gemacht. Wie wäre es, die Weihnachtskarten mit einem Zitat zu verzieren, das von einem Sprössling oder Liebhaber des Ortes stammt? Einige schöne Beispiele sind:

  • “Nicht müde werden, sondern dem Wunder, leise, wie ein Vogel, die Hand hinhalten.” Hilde Domin
  • “Kaum ein Ort ist in Deutschland, der sich einer so anmutigen Lage rühmen könnte, als Heidelberg.” Johann Wilhelm Appel
  • “Das Wunder ist die Substanz, von der das Leben zehrt.” Ernst Jünger

Der Mundartdichter Karl Gottfried Nadler hat dem Jahresausklang sogar mehrere Stücke gewidmet. Sein Werk “Die letscht Sylveschternacht” passt perfekt auf die Vorderseite oder linke Innenseite der Weihnachtskarten. Es lautet wie folgt:

“Die letscht Sylveschternacht

Sunndags, wann die Flocke fliege
Un der Wind im Schornschte brummt,
Sitzemer am waarme Offe,
Bis der Nochbar zu mer knmmt.

„Nochbar, ’s geht noch Lützel-Sahse
Zu ‚me gude rodhe Wein;
Letscht war Gascht bei uns mein Gvadder,
Ietz soll ichs bei ihm heut sehn.

„’s isch jo heut nix zu versaame,
Setzt de Sehwegg uff un kummt!
Evel, Ihr hedd nix dargege
Wann Euer Mann heut Owend lumpt?

„Guckt, doch isch der neu Kolenner,
Belgrad uu die Derkeschlacht;
Maant mar nit, niar sihcht se feure?
Maant mar nit, mar hört wies kracht?

„Guckt, des anner Bild isch Frankfort,
Un der Kaiser werd gekrönt;
Daß er hin Hot kumme könne,
Hemmer an de Weg jo gfröhnt.“

Un die Mahdle un die Buwe
Gucke in Kolenner nein,
Un mein Ev sächt: „machs nor gnädig,
Dann er werft, der neue Wein!“

Ach! do schlof ich in mein: Bett drin,
Hebb getraamt vun annrer Zeit;
Dodt isch jo schun lang mein Evel,
Un die Kinner alde Leut!

’s geht nimmehr noch Lützel-Sahse
Zu ‚me gude rohde Wein;
Uf de Kerchhof dort am Buckel
Werd mein weitschder Weg jetz sein.

Du, Kathrine!  Kumm noch zumer,
Legen hin, dein klaane Bu;
Grüß dein Mann, grüß all dein Brüder,
Un jetzt drück mein Nage zu.

Ich, un dort der alt Kolenner,
Wann am Zwölfe ’s Neujohr kracht,
Sin zu End! — Lebt wohl, ihr Kinner!
’s kümmt aach Eur Sylveschternacht!”

Wer Prosa in Mundart verwendet, sollte sich im Klaren sein, dass der Empfänger auch den Inhalt versteht. Andernfalls geht der Zauber des Werkes verloren.

Entscheidend, damit die Weihnachtskarten großen Anklang finden, ist ein stimmiges Zusammenspiel. Bilder, Text und Zitat sollten sich harmonisch ergänzen. Wird zusätzlich noch ein persönlicher Bezug eingearbeitet, dann bleibt das Schriftstück sicher lange in positiver Erinnerung.

 

 

 

 

Top 8 Online-Side Hustle-Ideen, um jeden Monat zusätzliches Geld zu generieren

Im Moment mag es unmöglich erscheinen, zusätzliche 500 bis 1000 US-Dollar pro Monat zu generieren. Aber in diesem Artikel werde ich Ihnen verschiedene Online-Side-Hustle-Ideen zeigen, die das Potenzial haben, hochprofitabel zu sein. Lass uns anfangen!

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2. Affiliate-Marketing

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3. Videomarketing

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4. Social-Media-Influencer

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5. Social-Media-Manager

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Der Verkauf von eKursen und eBooks ist heutzutage sehr beliebt. Es ist relativ einfach, solche Inhalte zu erstellen, und es ist einfacher, sie an Freiberufler auszulagern, die schneller und besser schreiben können als Sie.

7. Freiberufliche Tätigkeit

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8. eBay-Geschäft

eBay ist eigentlich ein fantastisches Werkzeug zum Geldverdienen und bietet eine Menge verschiedener Optionen. Wenn Sie nach einer traditionelleren Möglichkeit suchen, mit dem Verkauf von Produkten Geld zu verdienen, ist eBay die perfekte Wahl.

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Tolle Staging-Tipps, um Ihr Haus schnell zu verkaufen

Es gibt in der Tat viele Möglichkeiten, wie Sie Ihr Haus schnell und effizient verkaufen können, insbesondere mit dem heutigen technologischen Fortschritt. Eine der besten Möglichkeiten, die Chance zu erhöhen, Ihre Immobilie vom Markt zu bekommen, besteht darin, sie attraktiv und schön zu gestalten, damit viele potenzielle Käufer daran interessiert sind, Ihr Haus zum Verkauf zu sehen.

Home-Staging-Tipps

Attraktivität des Bordsteins verbessern – Hauskäufer besuchen das Haus, das sie kaufen möchten, in der Regel persönlich. Sie müssen also sicherstellen, dass Ihr Haus fertig ist. Wie? Nun, Sie können Gehwege reinigen, blühende Blumen pflanzen, gut lesbare Nummern aufhängen, Rasen mähen, den Boden der Veranda nach Bedarf neu streichen und die vorderen Fenster putzen.

Putze dein Haus – Sie müssen Ihre Böden und Fenster zum Funkeln bringen. Dies ist in der Tat der einfachste Weg, um die Verkaufschancen Ihres Hauses zu erhöhen. Sie können tatsächlich Experten einstellen, um ein paar der wirklich schwierigen Dinge zu erledigen, besonders wenn Sie ein großes Haus haben.

Räumen Sie die Unordnung auf – Wenn Sie es mit der Inszenierung Ihres Hauses sehr ernst meinen, müssen alle Unordnungen beseitigt werden. Das ist nicht so einfach, aber die Mühe lohnt sich auf jeden Fall. Sie müssen Böden, Schränke, Oberflächen und Schränke reinigen, damit der Hauskäufer nichts Unschönes sieht.

Dekoriere dein Zuhause – Sie müssen wissen, dass das Esszimmer normalerweise der blinde Fleck bei der Dekoration des Hauses ist. Sie müssen verstehen, dass ein übergroßes Arrangement steif und formell aussieht. Eine andere Möglichkeit, Ihr Zuhause effizient zu dekorieren, besteht darin, einige Ihrer Möbel neu anzuordnen. In einem Wohnzimmer beispielsweise funktionieren normalerweise symmetrische Anordnungen. Sie können die Wände abziehen und paarweise Stühle oder Sofas verwenden, um einen sehr einladenden Gesprächsbereich zu schaffen. Abgesehen davon können Sie auch raffinierte neutrale Farben verwenden. Rick Midtone Neutrals wie Mokka werden definitiv eine sehr raffinierte Kulisse schaffen, die alles zusammengezogener aussehen lässt.

Öffne die Schränke – Besucher der offenen Tür werden normalerweise in Ihre Schränke schauen. Tatsächlich wird der Schrankraum ein zu verkaufendes Haus entweder machen oder zerstören. Damit müssen Sie Ihre Schränke voll zur Geltung bringen. Experten sagen, dass man 20-30 % Freiraum in jedem Schrank anstreben muss, um einen großartigen Eindruck von Geräumigkeit zu vermitteln.

Verlocken Sie potenzielle Käufer, das gesamte Haus zu erkunden – Sie können dies tun, indem Sie etwas wie einen Fensterplatz, eine bemalte Akzentwand, eine Hängelampe oder einen bunten Teppich platzieren, der in den Fluren oder in Ecken die Aufmerksamkeit auf sich zieht.

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Top-Tipps für die Suche nach einem kostengünstigen Limousinenverleih

Im Gegensatz zu dem, was Sie vielleicht glauben, können Sie eine günstige Limousine finden, wenn Sie sich die Mühe machen, danach zu suchen.

Das kann sogar das Mieten von Stretchlimousinen beinhalten.

Natürlich sind Behauptungen in Ordnung, aber was könnten Sie tatsächlich tun, um auf kostengünstige Limousinenservices zuzugreifen? Einige der folgenden Tipps könnten helfen:

  1. Planen Sie nach Möglichkeit im Voraus. Wenn Sie dies tun, können Sie sich Zeit nehmen, um die besten Angebote zu finden.
  2. Einkaufsbummel. Verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen mag für Sie kein aufregender Zeitvertreib sein, aber es ist wichtig, da die Tarife stark variieren können. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie Gleiches mit Gleichem vergleichen. Die Person, die ihr ramponiertes altes Auto, möglicherweise illegal, als mietbare Limousine benutzt, bietet wahrscheinlich Preise an, die ein professioneller Limousinenvermieter nicht bieten könnte und wahrscheinlich nicht mithalten würde. Möchten Sie solche Dienstleistungen wirklich kaufen und Ihre Sicherheit und vielleicht Ihren Versicherungsschutz riskieren? Es ist vielleicht keine kluge Idee!
  3. Teilen Sie die Kosten. Wenn Sie Kollegen oder Freunde einbeziehen und die Kosten mit ihnen teilen können, ist das natürlich schonender für Ihren Geldbeutel. Eine leichte Abweichung davon könnte dem Limousinenanbieter anzeigen, dass Sie bereit sind, das Fahrzeug zu teilen. Es ist vielleicht ein langer Weg, aber sie haben möglicherweise (z. B.) zwei Flughafenfahrten ungefähr zur gleichen Zeit für Sie und A.N. Andere, bei denen Sie beide versuchen, Ihre Kosten niedrig zu halten.
  4. Lassen Sie sich beraten. Anstatt nur mit Ihrer eigenen Version der Lösung abzurufen, warum nicht Ihre Anforderungen an den Limousinenvermieter weitergeben und ihn die kostengünstigste Lösung für Ihren Bedarf an günstigen Limousinen entwickeln lassen? Das könnte sogar bedeuten, ihnen das maximale Budget zu geben, mit dem Sie arbeiten müssen. Sie werden überrascht sein, wie flexibel sie sein können und im schlimmsten Fall sagen sie nur "sorry kann nicht helfen". Sie haben also nichts zu verlieren.
  5. Stundenweise mieten. Nicht alle Limousinenvermieter bieten diese Art von Angebot an, aber einige tun es und es könnte Ihnen gegenüber diesen Anbietern von "Mindestmieten für einen halben Tag" eine Menge sparen.
  6. Fixieren Sie sich nicht auf ein bestimmtes Fahrzeug. Dies hängt mit Punkt '4' oben zusammen und beinhaltet, dass nicht das prestigeträchtigste (und daher teuerste) Modell des Anbieters in seiner Flotte verlangt wird, nur weil es das glamouröseste ist.
  7. Verwalten Sie Ihren Zeitplan, um die Mietzeit zu minimieren. Luxuslimousinen zu bitten, auf Sie zu warten, kann teuer werden. Wenn Sie also ein Meeting vorziehen oder zurückstellen können, damit es besser in Ihren Terminkalender passt, brauchen Sie Ihr Auto weniger Zeit und sparen Geld. Dies führt auch wieder zu Punkt '4', da die Limousinenvermietung Ihnen möglicherweise zwischen 9-10 Uhr ein besseres Angebot anbieten kann, wenn sie freie Kapazitäten haben, als am selben Tag um 11-12 Uhr, wenn sie bereits eine hohe Nachfrage haben. Flexibilität kann wichtig sein.

Wenn Sie einige der oben genannten Schritte ausführen, werden Sie möglicherweise feststellen, dass Luxuslimousinen mieten ist viel günstiger als man denkt.

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So verkaufen Sie ein Haus: Tipps von Immobilienmaklern

Bei dem rückläufigen Immobilienmarkt des Landes kann ein Hausverkäufer ein Haus leicht verkaufen, wenn er den Preis senkt. Aber für andere, die es sich nicht leisten können, ihren Angebotspreis zu senken, ist es am besten, andere Wege zu finden, um ihr Zuhause attraktiver zu machen.

Immobilienmakler kennen die Trends der Branche. Sie kennen sich auch sehr gut mit dem Verkauf von Häusern und der Auswahl der richtigen Häuser aus. Aus diesem Grund haben wir eine Liste mit Tipps zum Hausverkauf von erfolgreichen Immobilienmaklern zusammengestellt.

Heben Sie das Haus von der Konkurrenz ab

Es ist sehr wichtig, dass die Immobilie potenzielle Käufer anzieht. Hausverkäufer sollten kundenspezifische Designs in Betracht ziehen oder ein paar Design-Akzente hinzufügen, z. B. die Landschaft verbessern oder das Dach und die Fenster aktualisieren. Diese einfachen Berührungen können einen erheblichen Einfluss auf die Verbesserung der Ästhetik des Hauses haben. Es ist wichtig, das Haus nicht zu stark zu verbessern. So zahlt sich beispielsweise die Renovierung von Bad und Küche nicht immer aus.

Reinigen Sie die Unordnung

Bevor Sie die Immobilie auf dem Markt anbieten, ist es wichtig, zuerst die Unordnung aus dem Haus zu entfernen. Unordnung wird potenzielle Käufer abschrecken, weil sie sich nicht vorstellen können, im Haus zu leben. Als Tipp sollten Sie ein paar unnötige Möbelstücke entfernen, um den Raum größer erscheinen zu lassen. Auch Familienbilder und andere persönliche Gegenstände sollten Sie aufbewahren, damit sich potenzielle Käufer vorstellen können, im Haus zu bleiben.

Die Inszenierung des Hauses ist sehr wichtig. Vielleicht möchten Sie einen Fachmann für den Job engagieren. Dies kann zusätzliche Kosten verursachen, aber es wird sich lohnen. Immobilienmakler glauben, dass ein professioneller Stager das Haus attraktiver und verkaufsfähiger machen kann.

Der Preis ist korrekt

Egal, wie Sie Ihr Haus inszenieren oder wie viel Fläche Sie sanieren, es ist sehr wichtig, die Immobilie angemessen zu bepreisen. Ein Makler kann Ihnen helfen, den richtigen Preis für Ihre Immobilie zu ermitteln. Sie können auch einen Immobiliengutachter für den Job beauftragen. Es spielt keine Rolle, ob Sie den niedrigsten Preis in der Nachbarschaft anbieten, insbesondere wenn Ihr Zuhause sehr ansprechend ist und Sie Ihr Zuhause erheblich verbessert haben. Wichtig ist jedoch, dass der Listenpreis mit den anderen vergleichbaren Häusern auf dem Markt nicht so weit hergeholt wird.

Der Verkauf eines Hauses in einem langsamen Immobilienmarkt erfordert Geduld und Ausdauer. Stellen Sie sicher, dass das Haus in gutem Zustand ist und beauftragen Sie einen glaubwürdigen Makler, der Ihnen hilft, das Haus schneller zu verkaufen. Befolgen Sie diese Tipps, um Ihre Chancen auf ein gutes Geschäft für Ihre Immobilie zu erhöhen.

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Immobilienkauf in Nicaragua

Der erste Schritt zum Immobilienkauf in Nicaragua besteht darin, alles zu vergessen, was Sie über den Prozess zu Hause wissen … egal wo sich Ihr Zuhause befindet.

Lassen Sie mich gleich zu Beginn eines klarstellen. Es gibt unglaubliche Schnäppchen beim Immobilienkauf in Nicaragua. Tatsächlich gibt es keinen anderen Markt in Amerika, auf dem es angemessen ist, auf einer Kapitalrendite von 40 % oder besser zu bestehen. Es gibt jedoch nur wenige Ähnlichkeiten zwischen den Regeln und Vorschriften für die Immobilienwirtschaft in Nordamerika oder Europa und Nicaragua. Wegen dieser fehlenden Gemeinsamkeiten geraten ausländische Investoren oft in Schwierigkeiten. Es gibt eine vorgefasste Meinung von Ausländern, dass die Immobilienbranche in Nicaragua genauso sorgfältig reguliert wird wie anderswo, und es ist diese falsche Annahme, die ausländische Investoren betrügen lässt. Die einzige universelle Regel für Immobilieninvestitionen, die in Nicaragua genauso gilt wie sonst, ist Caveat emptor, Käufer aufgepasst.

Immobilienmakler

Grundsätzlich gibt es in Nicaragua keine Immobilienvermittlung, für die ein Kanadier, Amerikaner oder Europäer den Begriff vermuten würde. Es gibt Immobilienmaklerbüros. Einige haben sogar bekannte Franchise-Namen, aber hier endet die Ähnlichkeit.

Es gibt weder eine vorgeschriebene, formelle Ausbildung von Immobilienverkäufern noch spezifische Lizenzanforderungen. Jeder kann "Makler" werden, indem er für eine Händlerlizenz bezahlt oder ein nicaraguanisches Unternehmen gründet. Ich behaupte nicht, dass dies bedeutet, dass "alle" Immobilienverkäufer inkompetent oder ungeschult sind … viele sind es. Tatsächlich gibt es eine Reihe von Immobilienmaklern im Ruhestand, die nach Nicaragua umgezogen sind und erfolgreiche, aufrechte Geschäfte führen. Es gibt jedoch noch viel mehr, die überhaupt nicht kompetent sind und auf der Rasierklinge zwischen ehrlichem Geschäft und offenem Betrug agieren. Caveat Entleerer wieder!

Es gibt keine Bezirks- oder Bundesaufsichtsbehörden, die die Immobilienbranche regeln. Der Verkauf von Immobilien ist nicht stärker reguliert als ein Fahrzeugverkauf, der von einem Straßenhändler getätigt wird. Offene Kriminalität wird von den Behörden nicht ignoriert, aber eine Inhaftierung des Täters wird wahrscheinlich nicht zur Wiedererlangung des verlorenen Geldes führen. Die Rache sollte einem geschröpften Käufer jedoch ein besseres Gefühl geben. Nicaraguanische Gefängnisse existieren, um Kriminelle zu bestrafen, nicht um sie zu rehabilitieren, und sie sind die Hölle auf Erden. Leider werden die meisten Probleme, die bei einer Immobilientransaktion auftreten können, von den Strafverfolgungsbehörden als Zivilsachen betrachtet und müssen als solche behandelt werden. Kurz gesagt, jedes Geld, von dem Sie glauben, dass es Ihnen betrogen wurde, betrachten Sie es als verloren. Selbst mit einem Urteil zu Gunsten des Klägers kommt es selten vor, dass das in einem Urteil geschuldete Geld eingezogen wird. Also noch einmal, Vorbehalt Emptor.

Ein gravierendes Manko auf dem Immobilienmarkt in Nicaragua ist, dass es nichts Vergleichbares zu einem Multi Listing Service (MLS) gibt. Das Fehlen jeglicher Form von MLS bedeutet, dass es weder ein zentrales Verzeichnis der zum Verkauf stehenden Immobilien noch Informationen darüber gibt, wofür eine Immobilie verkauft wurde. Das Ergebnis ist, dass es sehr schwierig ist, den Wert eines Hauses oder Geschäftshauses in einem bestimmten Quartier zu bestimmen, da es keine vergleichbaren Immobilientransaktionen gibt, an denen man sich orientieren könnte. Gutachter stützen ihre Schätzungen hauptsächlich auf die Wiederbeschaffungskosten, und was sie sonst noch liefern, ist reine Vermutung. Ironischerweise verlangen Banken Gutachten, die von lizenzierten nicaraguanischen Gutachtern erstellt werden, wenn Hypothekenfinanzierung beantragt wird.

In Nicaragua gibt es keine Auflistung, die dem entspricht, was die meisten Ausländer unter diesem Begriff verstehen würden. Immobilienkäufer hören einen Makler sagen, dass er oder sie ein Angebot hat, aber es ist üblich, zwei oder mehr Immobilienschilder auf einer einzigen Immobilie zu sehen. Ebenso kann dieselbe Immobilie auf mehreren Websites von Immobilienunternehmen erscheinen und von zahlreichen verschiedenen Personen online beworben werden. Noch verwirrender ist, dass die angegebenen Preise für dasselbe Haus manchmal um Zehntausende von Dollar variieren können. Nicaraguaner, die ihre Häuser verkaufen, schließen sich selten mit einer Partei ab, die ihr Land, Haus oder Geschäftsgebäude verkaufen möchte. Wenn Sie etwas verkaufen möchten, gilt: Je mehr Leute versuchen, es zu verkaufen, desto besser. Und von mehr Menschen, die Makler sein können, der Eigentümer selbst, seine Familie und Freunde, ein Nachbar oder ein Pferdekutschenfahrer. Für einen Ausländer, der nach einem Alters- oder Ferienheim sucht, erscheint dies chaotisch, für Nicaraguaner ist es jedoch durchaus sinnvoll. Ohne einen MLS-Service, der es zahlreichen Maklern ermöglicht, potenziellen Käufern eine denkmalgeschützte Immobilie zu zeigen, scheint es der beste Weg zu sein, alle versuchen zu lassen, eine Immobilie zu verkaufen.

Ein weiteres Missverständnis ausländischer Käufer beim Immobilienkauf in Nicaragua ist, dass der Verkäufer den Immobilienmakler bezahlt. Dies ist manchmal der Fall, aber selbst wenn dies der Fall ist, kann der Käufer aufgefordert werden, die Provision zu zahlen. Ja, das ist in Nicaragua legal. Tatsächlich könnten Verkäufer und Käufer nicht nur eine Provision zahlen, sondern der Immobilienmakler hat möglicherweise einen Betrag zu dem hinzugefügt, was der Verkäufer tatsächlich in seiner Hand haben möchte. Auch dies ist legal. Das schlimmste Szenario ist, dass der Verkäufer 50.000 US-Dollar für sein Zuhause haben möchte. Der Verkäufer bietet jedem, der das Haus verkauft, 1000 US-Dollar oder einen Prozentsatz an. Der Immobilienmakler bietet das Haus für 59.900 US-Dollar an, was Verhandlungsspielraum lässt. Ein Käufer begleicht sich mit 55.000 US-Dollar, aber er wird informiert, dass in Nicaraguan der Käufer die Provision zahlt. Nicht wirklich die Wahrheit, aber häufig genug, dass die Leute denken, es sei eine Regel. Die geforderte Provision kann bis zu 10 % betragen oder eine Pauschale sein. Sobald alles gesagt und getan ist und der Käufer zustimmt, die Immobilie für 55.000 US-Dollar zu kaufen. In einem solchen Fall besteht der „Agent“ auf einer nicht erstattungsfähigen Anzahlung von 5000 US-Dollar. Bei Abschluss erhält der Verkäufer die von ihm gewünschten 50.000 US-Dollar und der Verkäufer trägt den Rest ein.

Ich kenne einen Käufer, der einem 'Makler' 65.000 US-Dollar überreichte, um eine 3 Hektar große Farm mit einem kleinen Haus auf dem Grundstück zu kaufen. Der „Makler“ ging dann zum Eigentümer des Grundstücks und zahlte ihm 20.000 US-Dollar, um das Land zu kaufen. Es kommt noch schlimmer … der "Makler" hat sich nie die Mühe gemacht, die Eigentumsübertragung vorzunehmen, bis der Käufer entdeckte, dass er nicht der Eigentümer war, als er versuchte, längst überfällige Steuern zu zahlen. Am Ende wurde das Grundstück von einem Entwickler für wenig mehr als die ursprünglichen 65.000 US-Dollar gekauft, aber 8 Jahre später aufgewertet. In einem anderen Fall kaufen die Europäer ein Eigenheim und haben 85.000 US-Dollar zu viel bezahlt. Aufgrund der ihnen bekannten europäischen Immobilienwerte wurde natürlich davon ausgegangen, dass sie ein Schnäppchen machen. Der „Makler“ steckte die 85.000 US-Dollar ein und berechnete auch eine Provision für den Kauf. Wieder völlig legal in Nicaragua … also Vorbehalte Emptor.

Der Weg, um durch das zu navigieren, was Ausländer als Marktchaos betrachten, besteht darin, einen sachkundigen Immobilienberater zu beauftragen, um eine gewünschte Immobilie zu finden, den Preis und die Bedingungen auszuhandeln, die erforderliche Due Diligence durchzuführen, den Titel und die Umfrage zu validieren und so weiter. Dies ist ein gebührenpflichtiger Service, aber weitaus weniger teuer als eine prozentuale Verkaufsprovision und weitaus weniger als ein kostspieliger Fehler. Ein solcher Service ist Nica Investments, eine Immobilienberatung, die ausländische Investoren beim Kauf von Immobilien oder Unternehmen in Nicaragua unterstützt.

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Riesige Gewinne aus Leerverkäufen – Fantastisches Tool zur Vorab-Zwangsvollstreckung für versierte Investoren

Immobilienmakler in Louisville, Investoren und Schuldner, die mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert sind, fragen mich von Zeit zu Zeit, wie Leerverkäufe funktionieren. Betrachten Sie dies als Grundierung.

Ich habe kürzlich den Verkauf eines Hauses für 85.000 Dollar an einen Investor vermittelt. Das Haus wurde auf 120.000 US-Dollar geschätzt, was dem Investor ein erhebliches sofortiges Eigenkapital verschaffte. Der Kreditgeber nahm einen Verlust von 60.000 Dollar hin. Der Eigentümer/Verkäufer war gezwungen, sein Haus zu verkaufen, wofür er keinen roten Cent erhielt, und musste in die Miete einziehen. Wie kommt es, dass alle Parteien zufrieden vom Abschlusstisch gingen?!

Am Anfang…

Wenn ein Hausbesitzer seinem Kreditgeber mehr schuldet, als er geliehen hat, steht er bei seiner Hypothek auf dem Kopf. Dies kann auf vielerlei Weise geschehen, der Hauptdarsteller tritt auf, wenn er einfach die Hypothekenzahlungen einstellt, oft weil er sich in ernsthaften finanziellen Schwierigkeiten befindet. Wenn seine Hypothekenzahlung 1.000 US-Dollar pro Monat beträgt und er aufhört oder zeitweise zahlt, können die Geldstrafen, Zinsen und das Prinzip ziemlich schnell in die Höhe getrieben werden. Und wenn der Eigentümer die Hypothek nicht bezahlen kann, ist es wahrscheinlich, dass er die notwendigen Reparaturen an seinem Haus nicht durchführen konnte. Diese Situation wird fast immer von Niedergeschlagenheit begleitet, die wiederum zur Vernachlässigung des Hauses führt.

Rühren Sie sich in die Mischung von Konkurs und vielleicht Scheidung ein, und Sie werden verstehen, dass es nicht verwunderlich ist, dass die Häuser dieser Eigentümer / Schuldner oft ernsthaft verfallen sind. Dieses undichte Dach ist wahrscheinlich das letzte Problem des Besitzers.

Das F-Wort

Zwangsvollstreckung. Es ist keine glückliche Aussicht für den Kreditgeber oder den Kreditnehmer. Kreditgeber haben unterschiedliche Toleranzen für verspätete Zahlungen. Wenn der Schuldner jedoch den vierten Monat in Folge zu spät kommt, beginnt die überwiegende Mehrheit der Kreditgeber mit einem Zwangsvollstreckungsverfahren. In Kentucky dauert die Zwangsversteigerung des Hauses durch öffentliche Versteigerung im Allgemeinen zwischen 6 Monaten und einem Jahr ab dem Zeitpunkt, an dem die Zwangsversteigerungsverfahren begonnen haben. Es kann länger dauern – ich habe gesehen, wie ein gerissener Schuldner das Zwangsvollstreckungsverfahren über 20 Monate lang in die Länge gezogen hat! Ihre Hypothekenzahlung betrug 1.300 Dollar im Monat. Nach 20 Monaten wurde daraus eine erhebliche Schuld, die durch Verzugsgebühren, Zinsen, Anwaltskosten und die potenziellen Kosten für den Verkauf der Immobilie bei einer öffentlichen Zwangsversteigerung verschlimmert wurde. Ganz zu schweigen von der fortwährenden Verschlechterung der Immobilie. Als sie auszog, hatte die Bank über 80.000 Dollar abgeschrieben.

Widersprüchliche Interessen des Kreditgebers und des Kreditnehmers

Der Kapitalismus ist ein wunderbar erfundenes System. Es gibt nicht nur den Machtbaronen ein mächtiges Waffenarsenal, mit dem sie kämpfen können, sondern auch den Armen und Mittellosen. Obwohl das Schlachtfeld bei weitem nicht ausgeglichen ist, kann ein zweistelliger Zins, der einem mittellosen Schuldner zu tief in den Rachen getrieben wird, seine "nukleare" Vergeltungsoption – den Konkurs nach Kapitel 7 – herbeiführen. Und so verstricken sich diese beiden, symbiotisch ineinander verschlungen, in einen eleganten Tanz, der zwischen Dividende und Katastrophe, Profit und Armut schwankt. Ein schwerer Fehltritt und die Band hört auf zu spielen.

So haben Kreditgeber aus jahrelanger bitterer Erfahrung gelernt, dass es oft besser (billiger) ist, zu versuchen, die Mitarbeit des Eigentümers zu gewinnen und ihn dazu zu bringen, sein Haus freiwillig zu verkaufen und zu räumen, anstatt ihn im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu vertreiben. Kreditgeber wissen auch, dass die Chance, das ihnen vom Schuldner geschuldete Geld jemals wiederzuerlangen, gering ist. Aber viele Schuldner entscheiden sich dafür, nicht zu verkaufen, weil sie, wenn sie merken, dass sie ihre Zahlungen nie nachholen können, oft ein weiteres "Ah Ha!" Einsichtsblitz: Wenn sie ihre Hypothek nicht mehr bezahlen und nur darauf warten, dass die Zwangsvollstreckungsaxt fällt (oder noch besser, sich auf einen Hut voller Tricks einlassen, um diese Axt in Schach zu halten), können sie mindestens 6 Monate "mietfrei" leben . Der Schuldner wird nun also vom Kreditnehmer zum Hausbesetzer, da er der Meinung ist, dass es in seinem besten Interesse ist, die Zwangsvollstreckung so lange wie möglich zu verhindern. Und wenn das Haus, die "Sicherheit" des Kreditgebers, zwischenzeitlich auseinanderfallen sollte, soll es so sein.

Die Lösung

Der Kreditgeber ist in der Lage, dem Kreditnehmer ein sehr wichtiges Zugeständnis für seine Zusammenarbeit zu machen: die gesamte Schuld abzuschreiben, wenn der Kreditnehmer einen Käufer findet, der das Haus zu einem für den Kreditgeber akzeptablen Preis und zu akzeptablen Bedingungen innerhalb der vom Kreditgeber festgelegten Frist kauft Darlehensgeber. Dies ist die Essenz eines Leerverkaufs. Kreditgeber legen ihre eigenen Richtlinien für das, was sie akzeptieren, fest. Sie mögen sagen, dass sie einen fairen Marktpreis erzielen müssen, sind aber tatsächlich oft bereit, für viel weniger zu verkaufen. Sie wollen dieses Haus nicht zufällig auf einer Auktion verkaufen und riskieren, einen sehr niedrigen Preis zu erhalten. Oder noch schlimmer, Sie erhalten ein so niedriges Gebot, dass die Immobilie ihren Mindestpreis nicht erfüllt und sie schließlich Eigentümer der Immobilie sind. In diesem Fall wird die Immobilie von der REO-Abteilung (Immobilienbesitz) des Kreditgebers verwaltet, die die Immobilie dann bei einem Makler inseriert. Und der Kreislauf beginnt von neuem……

Der Kreditgeber sagte zunächst, das Willows-Haus sei 120.000 US-Dollar wert und wollte es zu etwa diesem Preis verkaufen. Die Zahl von 120.000 US-Dollar bekam es von jemandem, den es mit einem BPO beauftragt hatte. BPO ist die Abkürzung für "Broker's Price Opinion". Sie ähnelt einer CMA (Comparative Market Analysis) und dient dem gleichen Zweck: einen fairen Marktwert für eine Immobilie zu ermitteln. Die meisten werden als "Drive-by" gemacht, was bedeutet, dass der "Fahrer" (normalerweise ein Makler, vielleicht ein Gutachter) außerhalb des Grundstücks vorbeifährt, ein bis drei Fotos macht und geht. Anschließend füllt er das BPO-Formular des Kreditgebers online aus und schickt es mit dem Bild per E-Mail. Manchmal wird ein "internes" angefordert, in diesem Fall geht der Makler in die Immobilie, macht ca. 3 interne und 3 externe Fotos und sendet diese mit dem ausgefüllten BPO-Formular an den Kreditgeber weiter.

Als der Schuldner erkannt hatte, dass er sein Haus in The Willows nicht retten konnte, kontaktierte er mich, um zu sehen, ob ich helfen könnte. Er wollte keine Zwangsvollstreckung seiner Kreditauskunft, die ihn drei Jahre lang daran gehindert hätte, eine konventionelle Hypothek aufzunehmen. Selbst bei einer Insolvenz nach Chapter 7 beträgt die Wartezeit nur 2 Jahre ab Entlassung. Er wollte auch, dass seine Schulden erlassen werden. Ich war in der Lage, beide Ziele zu erreichen und ihm ungefähr sechzigtausend Dollar zu sparen.

Der Leerverkaufsprozess

Als Immobilienmakler habe ich meinem Kunden zunächst alle seine theoretischen Optionen erklärt, einschließlich der Zwangsvollstreckungsurkunde, der Neuverhandlung von Darlehen und anderen. Er entschied sich für Leerverkäufe. Ich listete das Anwesen von The Willows auf und ließ mich von ihm eine Vollmacht unterzeichnen, den Kreditgeber zu kontaktieren, um zu sehen, ob er einem Leerverkauf zustimmen würde. Denken Sie daran, wenn ich die Immobilie inseriere, ist der Eigentümer/Schuldner mein Kunde (nicht Kunde). Das bedeutet, dass ich immer in seinem besten Interesse handeln muss. Der Kreditgeber ist nicht mein Kunde und ich schulde ihm keine solche Verpflichtung. Bei einem normalen Verkauf haben Verkäufer und Käufer sehr unterschiedliche Interessen: Der Verkäufer möchte zum höchstmöglichen Preis verkaufen und der Käufer möchte zum niedrigsten Preis kaufen. Bei einem Leerverkauf gibt es keinen solchen Streit zwischen den Parteien: Der Verkäufer möchte zu jedem Preis verkaufen, den der Kreditgeber akzeptiert, und stimmt im Allgemeinen jedem angebotenen Preis zu, der von der Annahme des Kreditgebers abhängig ist. Bei einem Leerverkauf übernimmt der Kreditgeber also den Mantel des "Verkäufers" gegenüber dem Käufer und diese sind wirklich die Parteien, die den Vertrag aushandeln. Machen Sie sich jetzt ein Bild davon: Als Listing Agent in einem Leerverkauf bin ich oft in der eigentümlichen Position, aktiv zu versuchen, den Verkauf zu einem für den Käufer akzeptablen niedrigsten Preis zu verhandeln! (Aber immer mit dem Vorbehalt, dass dies im besten Interesse des Verkäufers ist und den Verkauf nicht gefährdet). Diese Anomalie hat viele Auswirkungen auf die Art und Weise, wie ich diese Transaktionen durchführe und verhandele.

Preis, Bedingungen und Zeitpunkt

Preis: Also, wie viel wird der Kreditgeber von diesem Preis abschneiden? Ich habe im Allgemeinen festgestellt, dass die Kreditgeber, je näher der Tag der Auktion rückt, formbarer werden. Ziemlich ineffizient, weil sie so viel Zeit und Geld verlieren. Ich lieferte dem Kreditgeber von The Willows objektives Material, aus dem hervorging, dass die Drive-by-BPO in Anbetracht des Zustands des Hauses ungenau war. Der Kreditgeber ließ dann ein internes BPO durchführen. Das war der Schlüssel zum Abschluss dieses speziellen Deals. Ich habe auch eigene Fotos und Kompositionen verschickt. Teilweise habe ich den Kreditgebern weit über 100 Fotos geschickt. Bilder sagen mehr als Worte, und es ist entscheidend, dass der Kreditgeber die Form der Immobilie versteht, wenn die Immobilie beschädigt ist. Denken Sie daran – der BPO-Makler kann bis zu 50 BPOs pro Woche durchführen – er könnte sich um diesen einen Deal weniger kümmern. Aber als Listing Agent muss ich den Kreditgeber über alle Angelegenheiten auf dem Laufenden halten, die mit den besten Interessen meines Kunden übereinstimmen. Der zweite Willows BPO kam auf 100.000 US-Dollar zurück, und der Kreditgeber versuchte zunächst, diese Zahl zu erhalten. Letztendlich, da die Zwangsvollstreckung am nächsten Tag stattfinden soll, wurde dieser Betrag auf 80% der 100.000 US-Dollar plus 5.000 US-Dollar reduziert, um nicht hypothekenbezogene Pfandrechte abzubezahlen. Um 16.50 Uhr stimmte der Kreditgeber zu, den für den nächsten Morgen um 11.00 Uhr geplanten Zwangsvollstreckungsverkauf zu stoppen.

Aber hey, es ist nicht vorbei, bis die dicke Dame singt! Da der Verlust bei diesem Darlehen 60.000 Dollar betrug und der Kreditgeber nur befugt war, bis zu 30.000 Dollar zu begleichen, mussten wir auf das letzte Wort der Hypothekenversicherungsgesellschaft warten, die wir schließlich erhielten, jedoch nicht ohne viele Stunden zusätzlicher Arbeit.

Wie Sie sehen, wurde der Preis der Willows-Immobilie vom Kreditgeber unter Berücksichtigung des Endergebnisses bestimmt – wie viel Netto er erhalten würde. Und um diese Nummer zu erhalten, verlangen alle Kreditgeber im Leerverkauf ein "Fake HUD-1" oder ein "Net Sheet", das gleichzeitig mit dem Angebot eingereicht wird. Bei einer normalen Immobilientransaktion wird das HUD-1 am Ende der Transaktion erstellt, nachdem eine Einigung erzielt wurde. – Bei einem Leerverkauf erfolgt die Titelsuche sofort nach Listung, noch bevor es ein Angebot gibt, damit die Zahlen bei Bedarf sofort auf den Nettobogen aufgebracht werden können.

Bedingungen: Die gebräuchlichsten Begriffe, die diese Geschäfte unterscheiden, sind, dass der Kreditgeber oft Begriffe wie "verkauft wie besehen" und "Nachweis der Finanzierung oder der erforderlichen Mittel mit Angebot" verlangt von jeglicher Haftung für Schulden freizustellen. Nichts davon ist in Stein gemeißelt, und ich habe Reparaturen und andere Zugeständnisse von Kreditgebern ausgehandelt. Jeder Fall ist einzigartig. Papier erleidet jede Demütigung – schreiben Sie das Angebot!

Zeitliche Koordinierung: Die Abteilungen REO, Foreclosure und Konkurs scheinen oft unterbesetzt und überfordert zu sein, also erwarten Sie keine sofortigen Antworten. Manche werden Wochen brauchen, um zu antworten. Stellen Sie sicher, dass Käufer und Verkäufer dies verstehen. Aber sobald ein Geschäft abgeschlossen ist, erwartet der Kreditgeber oft einen unangemessen schnellen Abschluss und wird versuchen, Sie mit Tageszinsen für den Abschluss nach einem bestimmten Datum zu bestrafen. Dies alles geht auf die Nettoblattberechnungen zurück; weil Sie dem Kreditgeber mitgeteilt haben, wie viel er bis zu einem bestimmten Datum erhalten wird, versucht er dann, die Linie zu diesem Datum zu halten, obwohl er im Allgemeinen sehr langsam reagiert. Der Willows-Kreditgeber gab uns nur 2 Tage Zeit, um zu schließen, nachdem er nicht auf mehrere Kontakte geantwortet hatte! Zum Glück haben wir uns gut vorbereitet, aber es war sehr knapp.

Schlussbemerkung

Die steuerlichen Folgen von Leerverkäufen sind nicht Gegenstand dieses Artikels. Wenn Sie Informationen zum Umgang mit konkurrierenden Angeboten, einer doppelten beschränkten Vertretung in diesem Umfeld oder eine Kopie des von mir verwendeten Netsheets benötigen, können Sie sich an mich wenden.

Aktualisieren

Hier ist eine neue Wendung. Vor ein paar Wochen habe ich einem Kreditgeber ein Angebot in Höhe von 235.000 US-Dollar für einen Leerverkauf vorgelegt (der Verkäufer schuldet etwa 275.000 US-Dollar), das der Kreditgeber schließlich akzeptierte. Der Kreditgeber hat jedoch in seinem Annahmeschreiben ganz unten auf dem Blatt erklärt, dass er seinen Regressanspruch gegenüber dem Verkäufer/Kreditnehmer (meinem Mandant) behält! Und dies trotz scheinbar gegensätzlicher Sprache im Hauptteil des Briefes. Ich erklärte dem Kreditgeber, dass der EINZIGE Grund, warum mein Mandant dem Leerverkauf zugestimmt hatte (und den Kreditgeber nicht im Konkursverfahren herumschubsen wollte), darin bestand, dass er bei Abschluss eine vollständige Haftungsfreistellung erwartete. Nach etwa Wochen des Gerangels, der Anwälte usw. sah der Kreditgeber "das Licht" und stimmte der Freilassung zu.

CMA

Obwohl die bereitgestellten Informationen als zuverlässig angesehen werden, sind sie weder vollständig noch zugesichert korrekt. Wenden Sie sich immer an Ihren Makler oder Anwalt.

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Motivationen in einer Leerverkaufstransaktion verstehen

Einer der Hauptunterschiede zwischen erfolgreichen Investoren und Maklern und solchen, die Schwierigkeiten haben (und ein Schlüsselfaktor für die Verbesserung Ihrer erfolgreichen Abschlussquoten), besteht ganz einfach darin, sich in alle Beteiligten hineinzuversetzen und eine gemeinsame Basis zu finden. Sie müssen über die Beweggründe der Bank oder des Kreditgebers, des Eigenheimbesitzers, des Immobilienmaklers, des Käufers (der Käufer) und aller zweiten Pfandgläubiger nachdenken, die den Entscheidungsprozess bestimmen. Wenn Sie verstehen, wie diese Motivationen miteinander in Konflikt stehen, können Sie eine gemeinsame Basis finden, um Geschäfte abzuschließen.

Die Bank oder der Kreditgeber (Hauptpfandrechtinhaber)

Das ist es – der große Kahuna. Die Bank hat die Schlüssel zum Schloss, also unterschätze ihre Motivation nicht, wenn es um eine Leerverkaufstransaktion geht. Der Entscheidungsprozess für Leerverkäufe der Bank wird von einem einzigen Faktor bestimmt: Geld. Denken Sie daran – die ideale Situation der Bank ist, dass Sie Ihre Zahlungen weiterhin zum vereinbarten Zeitplan leisten. Dies stellt sicher, dass sie die Zinsen für das Darlehen zahlen und den Restbetrag vollständig ausgezahlt bekommen.

Kommen wir zurück zur Motivation. Was motiviert die Bank ein Leerverkaufsangebot annehmen? Wenn Sie es erraten haben Geld, Du hast recht! Es ist jedoch eine etwas umgekehrte Situation – Banken nehmen Kredite auf und erwarten, dass der Kapitalbetrag plus Zinsen zurückgezahlt werden. In diesem Fall bitten Sie sie, weniger Geld – und der einzige Weg, der funktioniert, ist zu zeigen, dass die Alternative noch MEHR ist weniger Geld. Mit anderen Worten, die Beweislast liegt bei Sie um die Bank zu motivieren, Ihr Angebot anzunehmen, indem Sie ihr beweisen, dass sich ihre finanzielle Lage verschlechtert, wenn sie den Leerverkauf nicht annimmt. Dies geschieht in der Regel, indem der Bank sorgfältig erklärt wird, wie das Ergebnis aussehen wird, wenn sie bis zur Zwangsvollstreckung führt, und dann zusätzlich nachweisen, dass die Zwangsvollstreckung unmittelbar bevorsteht.

Fassen wir also zusammen, wie wir die Bank motivieren können –

  1. Unter Beweis stellen dass eine Zwangsvollstreckung finanziell schädlicher ist als ein Leerverkauf und Sichern Sie es mit evichDenz!
  1. Unter Beweis stellen dass die Zwangsvollstreckung unmittelbar bevorsteht und nicht verhindert werden kann und belegen Sie es mit Beweisen! (Ein guter Härtebrief hilft)

Der Hausbesitzer

Der Hausbesitzer befindet sich in einer anderen Situation. Sie geraten mit ihren Zahlungen in Verzug, sind hoffnungslos unter Wasser, und es scheint ihnen kein Ausweg!

Ähnlich wie bei der Bank mildernd ihre Verluste bei einem Leerverkauf will der Hausbesitzer auch mildern den Schaden für sich und ihre Familien. Der motivierende Faktor für einen Hausbesitzer, einen Leerverkauf zu verfolgen, ist sich aus einer schlimmen Situation zu befreien, die sich noch verschlimmern wird. Das Interessante an einem Leerverkauf aus der Sicht des Eigenheimbesitzers ist, dass sich der Eigenheimbesitzer/Verkäufer im Gegensatz zu einem typischen Eigenheimverkauf eigentlich nicht mehr um den Verkaufspreis des Hauses kümmert. Dies liegt daran, dass sie bereits unter Wasser sind – und für sie ist es nicht wichtig, aus 50.000 oder 75.000 Dollar herauszukommen – es ist das Herauskommen, das wichtig ist.

Das ändert sich nur dann, wenn der Kreditgeber den Hausbesitzer sucht, um ein Mangelurteil zu übernehmen. In diesem Fall wird der Hausbesitzer dennoch motiviert sein, den Verlust zu minimieren, da er nach Abschluss des Verkaufs dafür verantwortlich ist.

Verwenden Sie die des Hausbesitzers Motivation sich aus ihrer Situation zu befreien, um sie dazu zu bringen, sich an der Transaktion zu beteiligen – einschließlich der Bereitstellung der erforderlichen Nachweise über ihre finanzielle Situation und eines guten, aussagekräftigen Härtebriefs. Es ist am besten, wenn Sie jedes Mangelurteil (HAFA-Objekte haben automatisch keinen Mangel) wegverhandeln können, um die Motivation des Hauseigentümers beim Verlassen der Immobilie strikt zu halten – erkennt jedoch, dass dies direkt mit der Motivation der Bank – Geld – kollidiert. Unsere Empfehlung in diesem Szenario ist, zu versuchen, zum Wohle des Hausbesitzers zu arbeiten – einen Mangel zu tragen, ohne ein Vermögen zu haben, das ihn unterstützt, ist keine lustige Situation.

Der Makler

Wie bei jeder Immobilientransaktion möchten Makler das Geschäft abschließen und Provisionen zahlen (gemäß den Richtlinien von NAR oder anderen Ethikkodizes für Immobilienmakler). Es ist schließlich ihr Job!

Ein motivierender Faktor für Agenten ist sicherlich der Zeitaufwand für eine Transaktion. Zeit ist Geld, und viele Immobilienmakler verabscheuen die Arbeit mit Leerverkäufen, weil (ja, das stimmt) sie mehr Aufwand erfordern als eine Standardtransaktion. Mitten in einer Immobilientransaktion zu sein, ist genug Arbeit, jetzt müssen Sie für die gleiche Provision den mehrmonatigen Bankgenehmigungsprozess und die Due Diligence-Phase einwerfen und zusätzliche Bürokratie bewältigen.

Die Motivation der Makler kann also durch die Verbesserung ihrer Prozesse oder durch die Einsparung von Zeit erreicht werden. Wenn Sie der Immobilienmakler sind, dann sollte Ihre Motivation auch darin bestehen, mehr Zeit zu sparen. Wenn Ihnen ein bestimmtes Haus einen Provisionsscheck in Höhe von $2000 einbringt und Sie dafür 30 Stunden gebraucht haben, im Vergleich zu 60 Stunden für einen ähnlichen Scheck bei einem Leerverkauf, haben Sie beim Leerverkauf zum halben Preis gearbeitet! (66 USD pro Stunde vs. 33 USD pro Stunde).

Wie verbessern wir die Zeit? Durch den Aufbau von Effizienzen und Arbeitsflüssen in den Prozess, insbesondere bei sich wiederholenden Aufgaben. Leerverkaufssoftware ist sicherlich eine Möglichkeit, die Effizienz zu verbessern. So ist eine einfache Tabellenkalkulation. Eine andere ist, einfach Win-Win-Situationen zu schaffen, indem man Blogs wie diesen liest und versteht, wie man die Motivationen der an einer Transaktion beteiligten Parteien trifft, um sowohl die Rate eines erfolgreichen Abschlusses zu verbessern als auch den für jede Transaktion erforderlichen Aufwand zu reduzieren .

Ein weiterer Motivationsfaktor für Agenten ist einfach Unternehmen. Sie wollen nur Geschäfte – Quantität ist wichtig! Auch wenn Makler Leerverkäufe nicht mögen, hängt das Endergebnis eines erfolgreichen Maklers auf dem heutigen Markt davon ab, den Leerverkaufsprozess zu verstehen und erfolgreich durchzuführen. Wenn Sie eine gute Pipeline an Arbeit haben möchten, müssen Sie Leerverkäufe in Ihr Portfolio aufnehmen.

Der Käufer

Die Motivation des Käufers ist bei einer Leerverkaufstransaktion die gleiche wie bei einer normalen Transaktion – es dreht sich alles um den besten preis bekommen! Unabhängig davon, ob der Käufer ein Investor ist, der die Immobilie schließlich umtauschen möchte, oder eine Familie, die nach einer Wohnung sucht, der Preis ist entscheidend. Viele Käufer fühlen sich von Leerverkäufen angezogen und sind motiviert, trotz der mühsamen Zeitpläne und des bürokratischen Aufwands einen abzuarbeiten, einfach weil sie oft ein gutes Geschäft darstellen.

Wir haben hier wieder einen Konflikt – den Konflikt, der bei einer normalen Transaktion zwischen dem Käufer und dem Verkäufer besteht, bei einer Leerverkaufstransaktion zwischen dem Käufer und dem Kreditgeber. Bei einem Leerverkauf will der Käufer immer noch den niedrigsten Preis, aber diesmal hat der Kreditgeber, nicht der Verkäufer, will den höchsten Preis.

Wie bei jeder anderen Immobilientransaktion hängt die Motivation eines Käufers von seinen Bedürfnissen ab. Für eine Familie kann es sein, dass eine Immobilie ein gutes Einfamilienhaus ist, in einer guten Nachbarschaft liegt oder einen hohen Wert aufweist. Für einen Investor kann dies die Fähigkeit demonstrieren, den Wert der Immobilie zu verbessern und sie zu einem späteren Zeitpunkt weiterzuverkaufen oder sie zu behalten und zu vermieten. Auf jeden Fall gibt es wirklich nichts Einzigartiges mit den Motivationen eines Endkäufers in einer Leerverkaufstransaktion, um sich von Ihrer typischen Transaktion zu unterscheiden.

Der 2. Pfandgläubiger oder nachrangige Kreditgeber

Der zweite Pfandgläubiger, falls vorhanden, hat genau die gleiche Motivation wie der erste Darlehensgeber – Geld. Es gelten also die gleichen Regeln. Der einzige zusätzliche Nachteil beim zweiten Kreditgeber ist, dass sein "Verlust" bei einem Leerverkauf in der Regel viel höher ist als bei den ersten Kreditgebern. Zum Beispiel kann ein zweiter Pfandgläubiger einen Kapitalsaldo von 25.000 US-Dollar haben und nur 1.000 US-Dollar bei Abschluss erwarten – in einem solchen Beispiel nur dürftige 4% des Kapitalsaldos.

Aus diesem Grund muss klargestellt werden, dass die Zwangsvollstreckung unmittelbar bevorsteht (in diesem Fall würde der 2. nichts). Die Quintessenz jedoch: wenn es gibt irgendein Zweifel an der Gültigkeit der Härte haben, reicht ein Scheck in Höhe von 1000 US-Dollar möglicherweise nicht aus, um den Kreditgeber motiviert zu halten, die Bedingungen der Leerverkaufsvereinbarung zu akzeptieren. Es ist also doppelt wichtig, diese Parteien gut zu vertreten!

Behalte die Motivationen aller im Hinterkopf

Die Quintessenz: Bei der Abwicklung einer Transaktion jonglieren Sie effektiv mit den Motivationen aller an der Leerverkaufstransaktion beteiligten Parteien. Denken Sie daran, wenn Sie mit Einzelpersonen zu tun haben, und Sie werden mehr Geschäfte abschließen und in der Lage sein, bei Streitigkeiten schneller eine gemeinsame Grundlage zu finden. Flexibilität und etwas politisches Posieren gelten!

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Differenzkontrakte leerverkaufen – Gilt die Uptick-Regel?

Der Leerverkauf von CFDs oder Differenzkontrakten kann einige schnelle Gewinne bringen, kann aber auch zu ziemlich unattraktiven Ergebnissen führen, wenn Sie nicht aufpassen. Heute werden wir uns ansehen, ob die Uptick-Regel für Leerverkäufe von CFDs gilt oder nicht.

Was genau ist Leerverkauf?

Bei Leerverkäufen möchten Sie von einem Rückgang des Kurses der Aktie oder des Rohstoffs, den Sie handeln, profitieren. Es erfordert, dass Sie die Aktie zuerst verkaufen, bevor Sie sie zurückkaufen, um die Position zu schließen. Für viele neue Trader ist dies ein sehr fremdes Thema und einige Leute haben wirklich Mühe, sich zurechtzufinden. Die gute Nachricht ist, dass Leerverkäufe sehr einfach sind und Contracts for Difference den gesamten Prozess erheblich vereinfacht haben.

Was ist die Uptick-Regel?

Bevor CFDs weltweit auf den Markt kamen, mussten Händler, die eine Aktie leerverkaufen wollten, dies mit einem Full-Service-Broker tun, und es galt die Aufwärtsregel. Die Uptick-Regel bedeutet einfach, dass zum Einleiten einer Leerverkaufsposition die Aktie steigen muss, bevor Sie Ihre Position eingeben können. Wenn der Markt also kontinuierlich fallen würde, ohne wieder zu steigen (auch nur 1 Cent), würden Sie den Handel verpassen. Die Denkweise dahinter ist, dass Sie einen freien Fall der Aktie nicht noch mehr erreichen sollten, daher die Aufwärtsregel.

Der Handel mit CFDs hat den gesamten Prozess erheblich vereinfacht. Sie müssen nicht auf einen Aufwärtstrend warten und können eine Aktie mit schnellem Wertverlust verkaufen, was es viel einfacher macht, davon zu profitieren.

Für diejenigen, die Schwierigkeiten haben, sich mit Leerverkäufen auseinanderzusetzen, versuchen Sie, es als das genaue Gegenteil von Long-Positionen zu betrachten. Normalerweise würden Sie eine Aktie für 1 US-Dollar kaufen, in der Hoffnung, dass sie auf 2 US-Dollar steigen wird. Beim Leerverkauf versuchen Sie, es zu 2 USD zu verkaufen, in der Hoffnung, dass es auf 1 USD steigen wird. Ihr Gewinn ist einfach die Differenz zwischen den 2 Punkten.

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3 Short Sale-Skripte, um die gewünschten Angebote zu erhalten

Wenn Sie mit einem Interessenten entweder am Telefon oder persönlich sprechen, macht das, was Sie sagen, den Unterschied. Wenn Sie den falschen Satz oder das falsche Wort sagen oder falsch klingen, kann dies Ihre Conversion-Rate zerstören.

Interessenten für Leerverkäufe sollten in 90 % der Fälle in eine unterzeichnete Vereinbarung übergehen, vorausgesetzt, Sie verwenden die richtigen Skripte. Denken Sie daran, dass es einige Dinge gibt, die Sie um jeden Preis vermeiden müssen. Bevor wir zu den Short-Sale-Skripten kommen, schauen wir uns an, was wir vermeiden sollten.

"3 Sätze, die Ihre Chancen auf den gewünschten Short Sale Listing zerstören"

Diese 3 Sätze werden Ihre Chance zunichte machen, also studieren Sie sie sorgfältig. Beachten Sie auch, dass alles, was auch nur annähernd diesen Sätzen nahe kommt, dazu führt, dass der Verkäufer eine negative Meinung über Sie hat.

  • Warum haben Sie ein Haus mit einer Hypothek mit variablem Zins gekauft? Wussten Sie, dass es Festpreisoptionen gibt?
  • Ist das schöne Auto da draußen etwas, das Sie mit dem Geld gekauft haben, das Sie Ihrem zweiten schulden?
  • Diese Bilder sehen aus, als hättest du ein paar schöne Ferien gemacht. Ich wette, du wünschtest, du hättest das Geld von denen zurück.

Während diese Sätze extrem klingen mögen, können selbst geringfügige Variationen davon zu einem sauren Geschmack in den Köpfen der Kunden führen.

Mit dem Gedanken, das oben Gesagte zu ignorieren und aus Ihrem Vokabular zu entfernen, schauen wir uns Skripte an, die den Client einstellen und erleichtern und ihn dazu bringen, Ihre Dienste zu nutzen.

"3 Short Sale-Skripte, die Kunden dazu bringen, Sie zu benutzen"

  1. "Möchten Sie die verschiedenen Möglichkeiten kennen, die Ihnen zur Verfügung stehen, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden?"
  2. "Möchten Sie wissen, wie Sie eine Zwangsvollstreckung vermeiden und gleichzeitig Ihr Guthaben retten können?"
  3. "Wie schnell möchten Sie von Ihrem Grundstück ausziehen?"

Verkäufer, die einen Leerverkauf in Betracht ziehen, möchten wissen (und verdienen), dass sich jemand um sie kümmert. Sie haben Optionen. Wenn Sie jedem Verkäufer Optionen zur Verfügung stellen, können Sie sich für Sie entscheiden, da Sie der einzige sind, der ihm die Informationen zur Verfügung stellt, die er für eine qualifizierte Entscheidung benötigt.

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