Für den Verkauf durch den Eigentümer: Zu berücksichtigende Punkte

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Einige Leute denken möglicherweise, dass der Versuch, Ihr Haus ohne einen Grundstücksmakler zu verkaufen, ihnen eine erhebliche Menge Geld spart. Nur Sie können bestimmen, ob Sie von dieser Route genug profitieren, um die Herausforderungen zu meistern. Hier biete ich einen Einblick in die Vor- und Nachteile des Verkaufs Ihres Eigenheims und in die Vorteile, die Sie durch die Zusammenarbeit mit einem Makler erhalten, damit Sie eine möglichst fundierte Entscheidung treffen können.

Vorteile des Verkaufs Ihres Eigenheims

Der erste Vorteil, den die meisten Verkäufer beim Verkauf ihres Eigenheims haben, ist, dass sie nicht die durchschnittliche Provision von 6% zahlen müssen, die der Makler verdient, wenn sie sich bemühen, Ihr Eigenheim zu verkaufen. In finanzieller Hinsicht ist zu berücksichtigen, dass Immobilien, die von Eigentümern verkauft werden, zu durchschnittlich 15% niedrigeren Preisen verkauft werden, als wenn sie von einem Makler unterstützt und verkauft würden.

Zweitens stellen Sie Ihre eigenen Regeln auf, wenn Sie Ihr eigenes Haus verkaufen. Sie können Ihren Preis wählen, Vorführungen planen, wann es Ihnen passt, und mit potenziellen Käufern verhandeln, wann und wie Sie möchten. Wenn der Verkauf Ihres Eigenheims nicht unter besonderen Umständen erfolgt und Sie wissen, dass Sie es zu unkonventionellen Konditionen verkaufen (mangels eines besseren Wortes), sind diese Punkte nicht sehr wertvoll im Vergleich zu dem, was ein Makler Ihnen mit seinen Konditionen anbieten kann Erfahrung. Es ist eine Kunst, Ihr Haus zu kalkulieren, über die Ihr Agent Sie informieren kann, aber Sie sind in dieser Angelegenheit immer der Entscheider. Sie sind auch in der Verhandlungstechnik geschult und erfahren, und die oben genannte Statistik kann dies bestätigen. Sie können auch beeinflussen, wann Vorstellungen geplant sind, wenn Sie aus irgendeinem Grund Einschränkungen haben. Sie sind der Fahrer, aber vertrauen darauf, dass die Ziele Ihres Agenten darin bestehen, Sie als Erster zu vertreten und Ihr bestes Interesse an allen Geschäften zu berücksichtigen (entsprechend der Aufteilung) und für beide in kürzester Zeit das Beste für Ihr Haus zu erzielen Ihre finanziellen Gründe.

Last but not least kennen Sie Ihr Zuhause besser als jeder andere. Sie werden sich besser an alle leuchtenden Funktionen erinnern als Ihr Agent. Denken Sie jedoch daran, dass er für seine Provision viele Marketing- und professionelle Dienstleistungen einsetzt, auf die Sie möglicherweise allein keinen Zugriff haben. Die meisten Agenten werden durchgehen und Ihnen eine Expertenmeinung darüber geben, wie Sie Ihre bestimmte Immobilie inszenieren können, wenn sie nicht zu Hause für Sie inszeniert wird. Ihr Makler wird professionelle Bilder machen und eine Verkaufskopie für Ihr Inserat erstellen lassen, wenn nicht mehr.

Nachteile des Verkaufs Ihres Eigenheims

Eine der größten Herausforderungen beim Verkauf Ihres Eigenheims besteht darin, die finanzielle und rechtliche Haftung für die Transaktion zu übernehmen. Mit dem Verkauf eines Eigenheims ist eine Menge Papierkram, Richtlinien und Anforderungen verbunden. Sogar neue Agenten haben anfänglich Schwierigkeiten mit dem Papierkram und ihre Ausbildung dreht sich größtenteils um den Papierkram und die Legalität. Die Anmietung eines Maklers ist praktisch kostenlos, da er nur eine Provision aus dem Verkauf Ihres Eigenheims erhält, die höher sein sollte, als Sie es für sich selbst hätten verkaufen können. Wenn Sie einen Makler aus nur einem Grund einstellen, ist dies der Fall um die haftung von ihnen zu entfernen, wenn fehler gemacht werden. Des Weiteren müsste man aus diesem Grund viel Immobilien studieren, um kompetent zu sein.

Eigentümer, die ihre eigenen Häuser verkaufen, sind häufig Zielgruppe von Personen, die sich nicht für einen Kredit qualifizieren, der groß genug ist, um Ihr Haus zu kaufen. Makler haben Erfahrung darin, Käufer zu überprüfen und zu wissen, welche es ernst meinen und über die Mittel verfügen, um den Kauf abzuschließen. Wenn Zeit Geld ist, dann sparen Sie hier viel, indem Sie einen Makler beauftragen, Ihr Haus zu verkaufen.

Vorteile der Einstellung eines Maklers

Die Einstellung eines Maklers maximiert die Sichtbarkeit Ihres Eigenheims unter anderem mithilfe des MLS (Multiple Listing Service, auf das nur Immobilienfachleute uneingeschränkten Zugriff haben). Wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, erhalten Sie den größten Bekanntheitsgrad, und Sie können mehrere befragen, um denjenigen mit der besten Marketingstrategie und einer Einstellung zu finden, die zu Ihnen passt. Wenn Sie die Immobilie auf den meisten Kanälen ausstellen, können Sie Ihr Haus viel schneller verkaufen, als Sie es alleine könnten. Dies ist ein weiterer Vorteil, wenn Sie einen Makler beauftragen.

Schließlich sollten Sie angesichts des Umfangs dieser Transaktion und der Anzahl der Aufgaben, die spezifisches Wissen und Liebe zum Detail erfordern, einen Fachmann engagieren. Immobilientransaktionen überschreiten normalerweise die Schwelle von 100.000 USD. Wenn Sie Schulden im Wert von 100.000 USD oder medizinische Ausgaben hatten oder ein Steuer- oder Rechtsproblem hatten, das so viel wert ist, würden Sie wahrscheinlich professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Warum nicht in diesem Fall?

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 So verkaufen Sie Ihr Haus selbst: Ein kurzer Leitfaden

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Der Verkauf Ihres Hauses ist etwas, das Sie vielleicht nur ein paar Mal in Ihrem Leben tun müssen. Und es sei denn, Sie kennen einen örtlichen Immobilienmakler, der Ihr Haus kostenlos verkauft, oder eine stark ermäßigte Provision. Dies kann für Sie eine echte Belastung und auch ein kostspieliger Prozess sein.

Also … Sie sind auf dieser Seite über "Wie Sie Ihr Haus selbst verkaufen" gelandet, und zwar aus ein paar Gründen, die ich vermute …

  • Sie haben kein oder sehr wenig Eigenkapital in Ihrem Haus, so dass Sie es sich nicht leisten können, Entscheidungen eines Immobilienmaklers zu bezahlen
  • Sie haben Eigenkapital, möchten aber versuchen, Geld zu sparen, indem Sie das Haus selbst verkaufen, bevor Sie einen Agenten einstellen
  • Sie sind in der Zwangsvollstreckung (oder auf dem Weg dorthin) und müssen nur schnell verkaufen, ohne Tausende von Agent-Prämien zu erhalten
  • Sie können nicht die Monate und Monate warten, die es manchmal dauert, ein Haus in Ihrer Nähe zu verkaufen, also möchten Sie versuchen, es schneller zu verkaufen

Was auch immer Sie landen … es gibt Möglichkeiten, Ihr Haus auf Ihrem lokalen Immobilienmarkt selbst zu verkaufen.

Der Wohnungsbau erlebt seit 2013 eine deutliche Erholung. Der Verkauf Ihres Hauses zu diesem Zeitpunkt ist auf jeden Fall rentabel, wenn Sie es richtig machen. In den meisten Fällen geht es darum, intelligente Marketingstrategien zu verwenden und Ihre Erwartungen an das, was Sie mit diesem Verkauf erreichen möchten, realistisch zu machen.

Dieser Artikel enthält einige Richtlinien, die Ihnen helfen sollen, Ihr Haus selbst zu verkaufen.

So verkaufen Sie Ihr Haus selbst – Tauchen Sie ein

Kennen Sie den Immobilienmarkt gut

Der erste und wichtigste Schritt ist eine Marktforschung in Ihrer Nachbarschaft. In diesem Schritt besuchen Sie verschiedene Websites für das Immobilienmarketing (Zillow, Eppraisal, Redfin usw.), rufen einen oder zwei Immobilienmakler an, um zu erfahren, welchen Wert Ihr Haus hat, oder informieren sich über die verschiedenen Marktpreistechniken. Richtige Hausaufgaben zu diesen Themen ermöglichen es Ihnen, einen richtigen Preis für Ihr Haus zu finden, und helfen Ihnen auch dabei, bestimmte Verkaufsfehler zu vermeiden.

Wenn Sie sich nicht die Mühe machen möchten, selbst einen Hauswert zu finden … wenden Sie sich an einen Einkäufer in Ihrer Nähe. Sie sind in der Lage, Ihnen eine ehrliche und faire Einschätzung des Wertes Ihres Hauses im aktuellen Zustand zu geben. Und die meisten Bargeldkäufer können Ihnen innerhalb von 24 Stunden ein faires Bargeldangebot für Ihr Haus unterbreiten, damit Sie schnell verkaufen können (die meisten Bargeldkäufer können innerhalb von 14 Tagen schließen).

Markt einschätzen

Dieser Schritt ähnelt fast der Durchführung von Marktforschungen, nur dass Sie in diesem Fall an Ihre Nachbarschaft und ähnliche Häuser gebunden sind. Gibt es in Ihrer Nachbarschaft viele Häuser zum Verkauf? Wenn ja, wie hoch ist der Durchschnitt, für den sie auflisten? Gibt es in Ihrer Nachbarschaft viele Zwangsvollstreckungen? Das kann Ihren Hauspreis nach unten ziehen.

Beurteilen Sie das Haus

Als Verkäufer sollte Ihr Haus in einem Top-Zustand oder in einem Top-Zustand sein, um zu einem guten Preis verkaufen zu können. Identifizieren Sie bestimmte Alleinstellungsmerkmale und betonen Sie diese während des Marketings. Zum Beispiel kann ein Haus mit Garagenparkplatz für Käufer attraktiver sein als ein Haus mit Einfahrtparkplatz.

Muss Ihr Haus auch repariert werden? Muss es innen oder außen neu gestrichen werden? Wie ist der Zustand des Daches? Ist die Landschaft in gutem Zustand? Ist das Haus überhaupt veraltet? (Sie wissen, diese Popcorn-Decken. All diese Dinge können das Haus je nach Käufer attraktiver oder weniger attraktiv machen … was den Preis ändert, den sie zu zahlen bereit sind.

Nach all dem … einen angemessenen Preis für Ihr Haus zu finden … ist nicht so hoch, dass Sie 12 Monate brauchen, um das Haus zu verkaufen … aber es ist attraktiv, sodass Sie in Rage geraten von Käufern, die bereit sind, es schnell zu kaufen.

Verwenden Sie Fotos oder Videos

Käufer sind von Medien besessen. Durch die Aufnahme von Durchgangsvideos des Hauses und die Verwendung der Videos für die Werbung können Sie einen breiteren Markt erreichen. Tatsächlich gelten diese Videos als transparenter als das Aufnehmen von Fotos. Dies sollte Sie jedoch nicht davon abhalten, die Laster-Option zu verwenden, da sie im Vergleich zum Video günstiger ist.

Also mach ein paar tolle Bilder. Machen Sie ein Foto von jedem Raum im Haus, das Sie zur Geltung bringt. Machen Sie ein Foto des Hauses von außen in ein paar verschiedenen Winkeln … die Leute wollen das Haus sehen, bevor sie jemals auftauchen, um es zu sehen. Wenn Sie also großartige Bilder Ihres Hauses online haben, kann dies der Unterschied sein, ob Sie schnell den richtigen Käufer finden … oder monatelang warten müssen, bis Sie verkaufen.

Holen Sie sich Ihr Haus auf der lokalen MLS "Listed" und vermarkten Sie es

Sie können heutzutage keine oder nur geringe Gebühren für Immobilienmakler finden, die Ihnen ein paar Hundert Dollar in Rechnung stellen, um Ihr Haus auf die lokale MLS zu setzen. Dies bringt Ihr Haus schnell vor alle Immobilienmakler (seien Sie also bereit, diesen "Käufern" eine Maklergebühr von 2-3% zu zahlen, wenn Sie vorhaben, ihre Unterstützung bei der Suche nach einem Käufer in Anspruch zu nehmen).

Platzieren Sie Anzeigen in der lokalen Zeitung, markieren Sie die Straßen und veranstalten Sie ein Tag der offenen Tür.

All dies klingt nach viel Arbeit, um Ihr Haus selbst zu verkaufen?

Es kann sein.

Und am Ende denken viele Hausbesitzer, dass sie Geld und Zeit sparen, indem sie das Haus selbst vermarkten … am Ende kostet es sie mehr Geld, diesen Weg zu gehen.

Wenn Sie hier Ihr eigenes Haus verkaufen, sollten Sie einige Dinge beachten …

  • Wenn Sie kein guter Vermarkter sind oder nicht bereit sind, einige Zeit damit zu verbringen, Ihr Haus richtig zu vermarkten, ist der Verkauf selbst möglicherweise nicht die beste Wahl
  • Wenn Sie das Haus und die Marketingmaterialien nicht gut vorbereiten … und mit Käufern zusammenarbeiten, um den Wert Ihres Hauses wirklich zu steigern … können Sie das Haus tatsächlich für 3-8% weniger als Sie verkaufen Für dasselbe Haus kann eine erfahrene Person das Haus für Sie kennzeichnen
  • Zu viele Verkäufer denken nie an die Kosten für das Halten oder die Opportunitätskosten. Jeder Monat, den Ihr Haus nicht verkauft, bedeutet eine weitere Hypothekenzahlung, Steuerzahlung, Versicherung, Nebenkosten usw. Wenn Ihre Hypothekenzahlung 1.500 US-Dollar pro Monat und US-Dollar beträgt 1.300 dieser Zinsen … wenn Sie 7 Monate brauchen, um Ihr Haus zu verkaufen … kosten Sie zusätzlich 9.100 USD (ganz zu schweigen von den Steuern und Versicherungen, die Sie in dieser Zeit gezahlt haben). Wenn Sie also in der Lage wären, dieses Haus schneller zu verkaufen … wäre es für Sie sinnvoll, einem Käufer heute einen ermäßigten Preis anzubieten, damit Sie schnell schließen und weitermachen können? Etwas zum Nachdenken.

Ein lokales Hauskaufunternehmen kann Ihnen ein schnelles Angebot zu einem fairen Preis unterbreiten.

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 Wie man Immobilienbriefe an verzweifelte Verkäufer schreibt

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Not leidende Hausbesitzer sind oft in einem sehr emotionalen Zustand. Daher müssen sich die Immobilienbriefe, die Sie in der Hoffnung auf eine erfolgreiche Geschäftsabwicklung versenden, stark von den Briefen unterscheiden, die Sie möglicherweise an ungestörte Hausbesitzer versenden.

Derzeit sind sie nicht in der Stimmung, Ihnen oder anderen zu vertrauen. Sie fühlen sich vom System betrogen, auch wenn ihre eigenen falschen Entscheidungen sie in finanzielle Schwierigkeiten gebracht haben.

Ihre Briefe können also nicht "schwer zu verkaufen" sein. Stattdessen müssen sie ein gewisses Maß an Sicherheit bieten, dass sie keine "schrecklichen Menschen" sind und nicht allein. Ich weiß, die Nachrichten sollten ihnen sagen, dass sie nicht allein sind, aber sie können immer noch die Erinnerung verwenden. Das hilft, die Schuld und Verlegenheit zu lindern.

Not leidende Hausbesitzer haben einige Möglichkeiten, und nur eine davon betrifft die Einstellung eines Maklers, um das Haus zu verkaufen.

Überlegen Sie, welche Optionen Hausbesitzern zur Verfügung stehen, die mehr als ihr Eigenheim schulden, und welche Darlehenszahlungen derzeit über ihrem Budget liegen.

Sie können versuchen, einen Kredit zu ändern, sie können schnell an einen Investor verkaufen, sie können einfach weggehen und den Kreditgeber das Haus zurückerobern lassen, oder sie können als "Leerverkauf" auflisten. Ihr Immobilienbrief muss die Vor- und Nachteile jeder Wahl erläutern.

Da Sie die Auflistung mit Ihnen als Leerverkauf fördern möchten, müssen Sie sie wissen lassen, worum es geht, und ihnen anbieten, zu helfen, anstatt nur nach der Auflistung zu fragen. Sie können erklären, dass Sie die Dokumentation kennen, die sie benötigen, um sich für einen Leerverkauf zu qualifizieren, und ihnen dabei helfen, sicherzustellen, dass sie über alles verfügen, was für eine schnelle Genehmigung erforderlich ist. (Oder in der heutigen Atmosphäre eine schnellere Genehmigung.)

Sie können sie auch darüber informieren, dass Sie über Erfahrung in Verhandlungen mit dem Kreditgeber in ihrem Namen verfügen. Denken Sie daran, dass sie die Horrorgeschichten gehört haben, sodass sie möglicherweise der Ansicht sind, dass eine Genehmigung für einen Leerverkauf unmöglich ist.

Wenn Sie mit Leerverkäufen erfolgreich waren, holen Sie sich ein oder zwei Testimonials, um Ihren Ansprüchen mehr Glaubwürdigkeit zu verleihen. Wenn Sie an der Zertifizierungsklasse teilgenommen haben, bieten Sie einige der Punkte an, die Sie gelernt haben. Denken Sie daran, dass sie Sie nicht kennen und daher die Gewissheit benötigen, dass Sie die Arbeit erledigen können.

Was ist, wenn sie keinen Leerverkauf brauchen?

Stellen Sie auch fest, dass nicht alle in Schwierigkeiten geratenen Hausbesitzer ihre Hypotheken auf den Kopf stellen. Einige brauchen keinen Leerverkauf, sie brauchen nur einen schnellen Verkauf, um eine kreditschädigende Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Diese Hausbesitzer sollten einen ähnlichen Immobilienbrief erhalten – allerdings unter Hinweis auf Leerverkäufe beseitigt. Für diese Gruppe müssen Sie den Schwerpunkt auf die Wichtigkeit einer angemessenen Preisgestaltung, Präsentation und Vermarktung legen.

Einer ist in der Regel nicht genug, also planen Sie, 4 bis 7 Briefe an die gleichen potenziellen Kunden zu schreiben. Schreiben Sie zunächst alle Punkte auf, die Sie ansprechen möchten, und ordnen Sie sie dann nach Wichtigkeit. Nachdem Sie festgelegt haben, wie viele Briefe Sie senden möchten, teilen Sie diese Punkte auf die Briefe auf. Der Buchstabe "Entscheidungen" sollte natürlich an erster Stelle stehen.

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 Zwangsversteigerungen und Leerverkäufe – Wichtige Tipps

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Man muss nicht sagen, dass man nicht ohne eins leben kann: das Dach über dem Kopf. Die Mehrheit der Menschen wünscht sich ein eigenes Zuhause, besonders wenn sie eine Familie haben, für die sie sorgen müssen. Natürlich müssen Sie viel planen, bevor Sie ein Haus kaufen, da diese Entscheidung große Auswirkungen auf Sie und Ihre Familie haben kann. Lassen Sie uns mehr darüber wissen.

Beim Hauskauf

Wenn Sie ein eigenes Haus kaufen möchten, müssen Sie viele Dinge berücksichtigen. Möglicherweise müssen Sie mit ernsthaften Problemen konfrontiert werden. Wenn Sie zum Beispiel Ihren Job verlieren, fällt es Ihnen schwerer, Ihr Wort zu halten. Und im schlimmsten Fall müssen Sie sich möglicherweise mit Leerverkäufen oder Zwangsvollstreckungen befassen. Dies kann sich negativ auf Ihr Alltagsleben auswirken. Daher möchten Sie vielleicht verstehen, wie es funktioniert.

Leerverkauf und gerichtliche Verfallserklärung

Wenn Sie mit den beiden oben genannten Begriffen nicht vertraut sind, sollten Sie zuerst den Unterschied zwischen Leerverkauf und Zwangsvollstreckung kennen. Zwangsvollstreckung ist nach Ansicht der meisten Menschen eine Situation, in der Sie gezwungen sind, Ihre Wohnung an die Kreditbehörde zurückzugeben, die in der Regel eine Bank ist. Sobald das Haus der Bank übergeben wurde, müssen Sie die Schulden nicht mehr zurückzahlen.

Ein Missverständnis

Abgesehen davon haben einige Leute ein Missverständnis, dass Leerverkäufe keine echte Transaktion sind, was nicht wahr ist. Egal was passiert, Sie sollten Ihr Wort halten und bereit sein, die Frist einzuhalten.

Abschottung

Im Falle einer Zwangsvollstreckung muss der Kreditgeber Ihr Haus versteigern, um es an die Person zu verkaufen, die das höchste Gebot abgegeben hat. Die kreditgebende Stelle macht Werbung für die Immobilie, um sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu verkaufen. Das Gesetz schreibt jedoch vor, dass der Hauseigentümer vor Gericht erscheinen muss. Der Hausbesitzer ist dieselbe Person, die sich bei der Bank ausgeliehen hat. Vor Gericht muss der Hausbesitzer seinen Standpunkt zur Hypothek darlegen. Wenn Sie als Hausbesitzer starke Beweise haben, sollten Sie diese vorlegen. Wenn Sie keine stichhaltigen Beweise haben, kann der Richter ein Urteil erlassen, das Ihr Haus dem Kreditgeber zurückgibt.

Andererseits können Sie im Falle eines Leerverkaufs Ihre Immobilie verkaufen. Sie finden selbst einen Käufer und müssen nicht vor Gericht erscheinen. Und es wird eine Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Kreditgeber sein. In besonderen Fällen benötigen Sie jedoch den professionellen Rat eines guten Immobilienmaklers. Vor Abschluss des Vertrags müssen Sie jedoch sicherstellen, dass der Kreditgeber dem Verfahren zustimmt.

Die beiden Prozesse unterscheiden sich in gewisser Weise. Es ist wichtig, dass Sie den Leerverkauf so bald wie möglich abschließen. Andernfalls verliert der Kreditgeber möglicherweise das Interesse an der Immobilie und erwirbt sie möglicherweise nicht. Aber im Falle einer Zwangsvollstreckung können Sie nicht viel tun, da Sie der Gerichtsentscheidung nachkommen müssen.

Lange Rede kurzer Sinn, Abschottung ist nicht einfach. Daher ist es wichtig, dass Sie Hilfe von einem Fachmann erhalten, damit der Vorgang so reibungslos wie möglich abgeschlossen wird.

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Ist ein Leerverkauf die richtige Wahl?

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Mit dem Rückgang der Eigenheimwerte in den letzten Jahren geraten einige Eigenheimbesitzer, die auf dem aktuellen Markt verkaufen müssen, in eine Falle, da sie mehr schulden, als ihr Eigenheim wert ist. In dieser Situation kann der Leerverkauf zu einer realisierbaren Option werden.

Was ist ein Leerverkauf:

Ein Leerverkauf ist einfach ein Verkauf, bei dem der Erlös nicht ausreicht, um alle ausstehenden Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Verkauf des Eigenheims zu decken, einschließlich Hypotheken oder Hypotheken, nicht bezahlter Grundsteuern, Anwaltsgebühren, Eigentumsausgaben, Provisionen usw. Dieser Mangel würde verlangen, dass der Verkäufer Geld zum Abschluss bringt oder eine "verkürzte" Auszahlung mit seinem Kreditgeber aushandelt. Der Kreditgeber ist nicht verpflichtet, dem zuzustimmen, aber viele werden es tun. In den meisten Fällen wird ein Leerverkauf von Verkäufern versucht, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen oder in Verzug geraten sind und nicht mehr in der Lage sind, ihre Zahlungen fortzusetzen.

Der Prozess:

Es gibt viele Missverständnisse über den Leerverkaufsprozess und die Rolle des Kreditgebers, selbst bei einigen Immobilienmaklern. Die Rolle des Verkäufers als Kreditgeber ist nichts anderes als die eines Zufalls. Dies kann je nach Zustand variieren, je nachdem, ob es sich um einen Zustand der Titel- oder Pfandrechtstheorie handelt. Diese Informationen gelten für Illinois, das ein Grundpfandrecht ist (der Eigentümer besitzt das Eigentum und der Kreditgeber das Grundpfandrecht).

Der Verkäufer besitzt das Haus und ist letztendlich derjenige, der mit Hilfe seines Vertreters ein Gegenangebot annimmt, ablehnt oder vorschlägt, sobald ein Angebot eingeht. Wenn das Angebot vom Verkäufer angenommen wird, geschieht dies unter der Bedingung, dass der Kreditgeber zustimmt, den Nettoerlös aus dem Verkauf als vollständige Begleichung der geschuldeten Beträge anzunehmen. Ich habe mehr als eine Gelegenheit gehabt, in der ein Agent, der für einen Käufer arbeitet, fragt, wann sein Angebot bei der Bank eingereicht wird, noch bevor der Verkäufer zugestimmt hat, es anzunehmen. Dies kann die Verwirrung verstärken, wenn mehrere Angebote eingehen. Einige denken, dass alle Angebote dem Kreditgeber vorgelegt werden müssen. Das ist nicht richtig. Alle Angebote müssen dem Verkäufer und nicht dem Kreditgeber vorgelegt werden. Das Ziel des Listing Agent sollte es sein, das bestmögliche Angebot zu erhalten, um der Transaktion die bestmögliche Chance auf einen tatsächlichen Abschluss zu geben.

Was sind die Chancen für einen erfolgreichen Abschluss?

Sie sind tatsächlich besser als früher. Heutzutage ist es für Banken sinnvoll, einen Leerverkauf ernsthaft in Erwägung zu ziehen, da sie in vielen Fällen insgesamt mehr Geld verdienen, als den gesamten Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen, das Eigenheim zurücknehmen und es als REO (Real Estate Owned) vermarkten. Illinois ist ein gerichtlicher Zwangsvollstreckungsstaat. Einige Staaten sind außergerichtlich. Die gerichtliche Verfallserklärung nimmt viel mehr Zeit in Anspruch. In Illinois kann der Prozess ein Jahr oder länger dauern. Es gibt einige Staaten, die mehr als 3 Jahre dauern. Wenn Sie bedenken, dass die Bank in den meisten Fällen nichts erhält, während sich der Prozess hinzieht, erkennen Sie die Motivation, andere Optionen in Betracht zu ziehen. Hinzu kommen die Verschlechterung des Eigentums in dieser Zeit sowie die zusätzlichen Buchkosten und die Vorteile für die Bank. Die Bank in dieser Situation sucht, ähnlich wie der Hausbesitzer, nach dem besten Weg, um ihre Verluste zu begrenzen.

Die Vorteile eines Leerverkaufs:

Kreditgeber gestatten dem Verkäufer im Allgemeinen nicht, einen Teil des Verkaufserlöses zu erhalten. Dies ist fair, wenn Sie bedenken, dass die gesamte Grundlage des Leerverkaufs darin besteht, mit dem Kreditgeber zu verhandeln, dass er weniger als das erhält, was er schuldet. Die einzige Ausnahme, die ich gesehen habe, war vor Jahren, als wir aufgrund eines Fehlers um 0,06 US-Dollar aus dem Gleichgewicht gerieten. Die Titelfirma hat dem Verkäufer tatsächlich einen Scheck über sechs Cent ausgestellt! Als Verkäufer in dieser Situation muss man bedenken, dass, wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, er dem Verkäufer über viele Jahre hinweg die Möglichkeit gibt, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Zusätzlich lassen die meisten Leerverkäufe den Verkäufer aus der Schuld heraus, ohne für einen Mangel gejagt zu werden. Diese beiden Dinge sollten die Motivation sein, die Sie brauchen. Es gibt keine Erfolgsgarantie, aber die Mühe lohnt sich auf jeden Fall.

Wen sollten Sie anrufen?

Diese Transaktionen sind nicht für Anfänger. Es gibt keinen Ersatz für Erfahrung, wenn es darum geht, durch diesen Prozess zu navigieren. Ein erfahrener Vertreter und Anwalt sind von entscheidender Bedeutung. In dieser Situation ist es sinnvoll, viele Fragen zu stellen. Es gibt spezielle Leerverkaufs- / Abschottungskurse für Makler. Einige sind sehr lohnenswert, aber diese Kurse allein machen den Makler nicht unbedingt zu einem Experten. Ein Agent, der von einem Verkäufer vermittelt wurde, der diesen Prozess durchlaufen hat, ist definitiv eine Person, mit der es sich zu sprechen lohnt.

Was kostet es?

In den meisten Fällen kostet es Sie nichts, es sei denn, es wird eine Vorabgebühr erhoben, die vom Agenten erhoben wird, um das Haus aufzulisten. Alle Agenten handeln ihre eigenen Gebühren aus. Es sollte Sie nichts kosten, mit einem Agenten zu sprechen und Informationen zu erhalten. Alle Provisionen und sonstigen Abschlusskosten, die ein Verkäufer normalerweise zahlen würde, werden berücksichtigt. Wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, stimmt er dem Nettobetrag des Verkaufs zu, sodass im Wesentlichen der Kreditgeber Ihre Abschlusskosten zahlt. Für jemanden, der vor einer Zwangsvollstreckung steht, kann ein Leerverkauf eine hervorragende Lösung sein.

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